جوان آنلاین: نمودار‌ها نشان می‌دهد سرعت افزایش اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به سال گذشته افت کرده است. کارشناسان توقف روند بدتر شدن اوضاع اقتصاد و ثبات نسبی قیمت مسکن در سال گذشته را دلیل این مسئله می‌دانند. در این شرایط در جلسه تصمیم‌گیری راه و شهرسازی استان تهران روز دوشنبه نیز میزان تعیین اجاره بها در شهر تهران تا ۲۵درصد افزایش و همچنین در شهر‌های بالای ۱۰۰هزار نفر در استان تا ۲۰درصد افزایش تصویب شد. به نظر می‌رسد نتایج اجرای این مصوبه حمایتی دولت دست‌کم تا پایان تابستان می‌تواند پاسخی به دو دیدگاه متضاد درباره این طرح دولت باشد؛ حمایت از مستأجران یا اجرای یک طرح شکست خورده؟
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران ۱۹ خرداد از تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن برای سال ۱۴۰۴ خبر داد. بر اساس اظهارات خالقی، این نرخ ۲۵ درصد تعیین شده است و موجران و مشاوران املاک موظف به رعایت آن هستند. برخی کارشناسان با اشاره به رکوردشکنی قیمت اجاره بهای مسکن طی سال‌های اخیر اجرای این سیاست را در خوشبینانه‌ترین حالت ممکن بی‌اثر می‌دانند و البته برخی معتقدند دخالت دولت در تعیین نرخ اجاره‌بها منجر به کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای و بدتر شدن اوضاع می‌شود. در مقابل نظر بینابینی نیز وجود دارد که معتقد است اجرای این سیاست حمایتی دولت آنقدر‌ها نیز بد نیست و اگرچه نمی‌توان به عنوان راه نجات مستأجران از گرانی سرسام آور محسوب کرد، اما دست‌کم حکم مُسَکن را دارد.
وضعیت اجاره‌بهای مسکن در یک سال گذشته
گزارش‌ها نشان می‌دهد رشد ماهانه اجاره‌بها نسبت به سال گذشته کم شده است. بر اساس اعلام منابع رسمی، نرخ رشد ماهانه اجاره‌بها از میانگین ۳ درصد سال ۱۴۰۳ به ۲ درصد در بهار امسال رسیده است.
سال گذشته بدترین سال برای مستأجران بود؛ سال رکوردشکنی افزایش قیمت اجاره که به ۴۰ درصد نیز رسید، اما در سال جاری تاکنون که نزدیک به سه ماه از سال می‌گذرد سرعت افزایش اجاره کمی کاهش پیدا کرده است. کارشناسان دلیل این مسئله را در وضعیت اقتصاد کلان می‌دانند. در پی افزایش ابهامات ناشی از وضعیت مذاکرات، اقتصاد کشور به نوعی در شرایط قبلی فریز و به گفته کارشناسان این بدتر نشدن وضعیت اقتصاد منجر به کاهش نرخ اجاره‌ها شده است. همچنین به گفته آنها ثبات نسبی قیمت مسکن در سال گذشته نیز از دیگر دلایل این روند است.
ضربه به مستأجران
برخی کارشناسان بر این باورند با توجه به اینکه دولت در سال جاری مداخله دستوری در بازار اجاره‌بها نداشته این مسئله منجر به افت ماهانه اجاره بها شده است. این دسته از کارشناسان معتقدند تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجاره در شرایط تورم بالای ۳۰ درصد در کشور به نوعی موجران را از عرضه مسکن پشیمان می‌کند. همچنین به گفته آنها سیاست تعیین دستوری اجاره سیاستی شکست خورده در برخی کشورهاست. گزارش‌ها حاکی از آن است که ترکیه با لغو قانون نرخ دستوری اجاره بها، تورم اجاره مسکن را از ۵۱درصد به ۳۳درصد در سال ۲۰۲۴ رساند. همچنین در آرژانتین نیز در بازه ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳ با مداخله دولت در تعیین نرخ اجاره‌بها باعث کاهش ۴۰درصدی عرضه مسکن اجاره‌ای شد.
مسکنی کوتاه‌مدت؟
سقف ۲۵ درصدی برای کنترل افزایش اجاره، یک اقدام کوتاه‌مدت است که اگر با سیاست‌های درآمدی و حمایتی همراه نشود، باعث رشد قرارداد‌های غیررسمی خواهد شد. یکی از پیامد‌های مهم این سیاست، افزایش چشمگیر توافقات خارج از قرارداد رسمی است. مالکان برای جبران هزینه‌ها و مستأجران برای اجتناب از دردسر‌های جابه‌جایی با هم توافق می‌کنند که مبلغ اجاره واقعی را بالاتر از سقف ۲۵ درصد تعیین کنند، این روند، بازار اجاره را به دو بخش رسمی و غیررسمی تقسیم کرده و نظارت بر آن را دشوار ساخته است. تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش نرخ اجاره‌بها، تلاشی از سوی دولت برای مهار التهاب بازار اجاره است، اما بدون توجه به تورم واقعی و درآمد خانوارها، اثربخشی محدودی دارد، مستأجران زیر فشار هزینه‌های زندگی و جابه‌جایی گرفتارند و مالکان در تلاش برای حفظ سرمایه و جبران هزینه‌ها هستند.
الزامات کاهش نرخ اجاره‌بها
کارشناسان بر این باورند برای برون‌رفت از این بحران باید سیاست‌های کنترل اجاره همزمان با افزایش درآمدها، حمایت‌های مالی مستقیم، توسعه مسکن اجتماعی و نظارت دقیق بر بازار‌های رسمی و غیررسمی اجرا شود. همچنین به گفته آنها کنترل تورم مهم‌ترین حمایتی است که دولت می‌تواند از مستأجران داشته باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت اجاره افزایش نرخ تورم و قیمت مسکن بوده است. در شرایطی که از سال ۹۰ تا ۹۵ متوسط اجاره ۱۲ درصد بود این رقم از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ به ۳۸ درصد و در سال گذشته به ۴۰ درصد رسیده است. در شرایطی که تورم روندی افزایشی دارد عرضه مسکن به بازار اجاره کم می‌شود. در این شرایط تقاضا‌های سرمایه‌ای به جای تمایل به عرضه مسکن استیجاری به شکل تقاضا برای خرید و فروش سوق پیدا می‌کند. همچنین عامل دیگر افزایش اجاره‌ها به محدودیت در عرضه مسکن و زمین بازمی‌گردد. از سویی دیگر سیاست‌های دولت به گونه‌ای نبوده که منجر به تشویق به افزایش عرضه مسکن شود. گزارش‌ها حاکی از آن است که به رغم برخی سیاست‌های دولت، احتکار مسکن کم نشد. با همه این موارد برآوردی که از دیدگاه کارشناسان اقتصاد مسکن می‌شود این است که با توجه به سیاست انقباضی دولت انتظار می‌رود تورم اجاره مسکن در تابستان امسال کاهشی باشد.
