آنچه طی این سطور تقدیم میشود پیشنهادی است در راستای تحقق عدالت اجتماعی و کاهش فاصله طبقاتی بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران که البته فحوای این پیشنهاد قابل تسری به سایر کلانشهرهای کشور نیز میباشد.
در شرایط حاضر که دولت درگیر مسائل کلان اقتصادی، امنیتی و ... است و اغلب شهرداریها نیز فاقد منابع کافی برای عمران و آبادی مطلوب مناطق کم برخوردار در مناطق جنوبی شهر هستند، بایستی بتوان با خلق منابع جدید و پایدار، اعتبار مالی لازم برای این مهم را فراهم نمود. یکی از این منابع بالقوه و البته مغفول، تجدید نظر در نحوه دریافت عوارض نوسازی سالانه توسط شهرداریها مطابق با ماده ۲ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال ۱۳۴۷ شمسی است. طبق قانون مذکور، کلیه اراضی و ساختمانها و مستحدثات واقع در محدوده قانونی شهر، مشمول عوارض سالانه معادل با یک درصد بهای آنها که طبق مقررات این قانون تعیین خواهد شد، میباشند. شهرداریها مکلفند بر اساس مقررات این قانون عوارض مذکور را وصول کرده و منحصراً به مصرف نوسازی و عمران شهری برسانند.
همچنین مطابق با ماده ۱۲ همین قانون «شهرداریهای مشمول ماده ۲ این قانون مکلفند ظرف دو ماه از تاریخ انقضاءِ مهلت مقرر در ماده ۱۰ مشخصات مودیانی را که نسبت به پرداخت عوارض املاک خود اقدام نکرده اند به مؤسسّات برق و گاز تسلیم کنند و موسسات مذکور مکلفند با اعلام مهلت دو ماهه به مؤدی هر گاه مطالبات شهرداری تا انقضاءِ مهلت وصول نشود نسبت به قطع برق و گاز محل سکونت ملکی او اقدام کنند».
گرچه عوارض نوسازی، مشابه مالیاتی است که در کشورهای توسعه یافته با عنوان شارژ شهری از شهروندان دریافت میشود و سهم زیادی از منابع درآمدی آنها را تشکیل میدهد (گاها ۳۰ تا ۴۰ درصد)، اما این عوارض در شهرداریهای ایران و از جمله تهران سهم بسیار کمی دارد و فقط چیزی در حدود ۲ تا ۳ درصد است و همین امر سبب شده شهرداریها در کلانشهرهای ایران که از این درآمد پایدار محروم بوده اند طی چند دهه اخیر برای تامین بودجه خود به سمت روشهای غیر علمی دیگری نظیر تراکم فروشی بروند. در چند سال گذشته تلاش شده تا با رایزنی با سازمانهای متولی، این عوارض به روز شود، اما همچنان با شهرهای توسعه یافته فاصله زیادی داریم. به عنوان نمونه در دفترچه قیمت منطقهای املاک منتشر شده برای اجرا در سال ۱۴۰۱، گرانترین قیمت ملک مسکونی در منطقة ۱ شهر تهران (محله الهیه) قرار دارد که ارزش آن سه میلیون و سیصد و سی هزار تومان (یعنی کمتر از ۵ درصد قیمت واقعی این منطقه) تعیین شده است. از سوی دیگر تناسبی میان عوارض دریافتی از شمال و جنوب شهر در ارتباط با ارزش ملک و همینطور خدمات و مزایایی که از آن بهرهمند میشوند وجود ندارد. به عنوان نمونه در دفترچه قیمت منطقهای، اختلاف قیمت گرانترین نقطة تهران تنها حدود سه برابر مناطق جنوبی شهر است در حالی که در واقعیت این نسبت بسیار بیشتر است و نیز عدد مطلق اختلاف آن بسیار قابل توجه است.
از همین رو، لازم است تا اخذ عوارض نوسازی به گونهای ساماندهی شود که مناطق شمالی شهر که سرانه بسیار مطلوبتری در خصوص بهره مندی از مزایا و خدمات شهری دارند (گاها تا ۶ برابر بیشتر از مناطق جنوبی شهر از خدمات شهری بهرهمند هستند)، میزان به مراتب بیشتری نسبت به ساکنان مناطق کم برخوردار جنوبی پرداخت نمایند و سپس با توزیع عادلانه این درآمدها بتوان از نابرابری میان دو قطب شهر کاست. این در حالی است که در حال حاضر، تفاوت مبلغ عوارض سالانه بین مناطق جنوبی و شمالی شهر بسیار ناچیز است و این اختلاف به ازای یک سال، رقم ناچیزی در حد ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است. به نحوی که برای مثال، برخی مناطق جنوبی شهر مبلغ ۳۰۰ هزار تومان و مناطق شمالی شهر که به مراتب از خدمات شهری بهتری برخوردار هستند مبلغ ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان را به عنوان عوارض سالانه پرداخت میکنند که این اختلاف اندک چند صد هزار تومانی هیچ نسبت معقول و عادلانهای با میزان اختلاف برخورداری شمال و جنوب شهر از خدمات شهری ندارد.
در راستای این مهم، موارد زیر جهت تکمیل و اجرای بهینه این پیشنهاد تقدیم میگردد:
- اولا لازم است به جای دفترچه سازمان امور مالیاتی، دفترچه قیمت مبنا در شهرداری ملاک عمل قرار گیرد و محاسبه عوارض بر اساس آن منظور گردد تا بتوان اختلاف واقعی میان شمال و جنوب شهر را لحاظ نمود. همچنین لازم است میزان عوارض، درصدی از ارزش واقعی ملک باشد. در این صورت اختلاف بین عوارض سالیانه پرداختی مناطق شمال و جنوب شهر که در حال حاضر بسیار اندک و در حد ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است، عادلانهتر و واقعیتر خواهد شد، زیرا نسبتی از ارزش واقعی ملک خواهد شد و هر چه ارزش ملک بیشتر باشد عوارض آن نیز به صورت واقعی افزایش مییابد.
- ثانیا لازم است ساز وکارهایی تشویقی و تنبیهی برای اخذ عوارض به صورت مرتب (سالانه یا فصلی) اجرا نمود. مثلا ایجاد امکان بهرهمندی از تخفیف در عوارض روزانه طرح ترافیک در کل سال یا تعداد روز مشخص برای پرداختکنندگان؛ و یا رایزنی مدیریتی با ادارات ذکر شده در ماده ۱۲ قانون عمران و نوسازی (نظیر ادارات برق و گاز و غیره) جهت ملزم کردن افراد به پرداخت عوارض خود به صورت منظم؛ و یا حتی رایزنی مدیریتی با بانکها برای منوط کردن پرداخت وام و انجام برخی خدمات بانکی به پرداخت و تسویه کامل عوارض نوسازی.
اجرای این پیشنهاد علاوه بر آنکه سبب میشود از مناطق شمالی شهر عوارض عادلانه تری (متناسب با میزان بهره مندی آنها) دریافت شود و آن عوارض را صرف عمران جنوب شهر و کاهش فاصله طبقاتی نمود، سبب میشود جریان گردش سرمایه نیز از ساخت و سازهای با نگاه سرمایهای در شمال شهر، تا حدودی به سمت ساخت و سازهای با نگاه مصرفی در مناطق مرکزی و جنوبی شهر هدایت شود که این موضوع، میتواند به حل مسئله بافتهای فرسوده و ناپایدار در مناطق مرکزی و جنوبی شهر کمک کند.
توضیح آنکه حسب مطالعات و آمار ثبت شده، در حال حاضر چندصد هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد که بسیاری از آنها مربوط به واحدهای بالای صد متر در مناطق شمالی شهر است که مشخص است طی سالهای قبل، با نگاه سرمایه گذاری (و نه مصرفی) ساخته شده اند و هنوز به بازار عرضه نشده اند. این حجم از انباشت خانههای خالی در تهران، بیانگر عدم تعریف ساز و کار مناسب برای هدایت جریان سرمایه به سمت مسکن مصرفی (ونه مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای) است به نحوی که متاسفانه تعداد خانههای خالی در شهر تهران تقریباً ۱۰ برابر شهری نظیر لندن (با جمعیت تقریبا مساوی با تهران) است. در صورت اجرای پیشنهاد نگارنده، سرمایه گذاران عرصه ساخت و ساز، کمتر به سمت ساخت چنین واحدهایی در سالهای آتی در مقیاس کلان خواهند رفت، زیرا میدانند که از این به بعد، عوارض سالیانه واحدهای خالی آنها، واقعیتر خواهد شد و به جای رقم اندک ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومانی، درصدی از ارزش واقعی خانههای خالی خود را بایستی به صورت عوارض پرداخت نمایند که این درصد در مناطق شمالی شهر، در مقیاس کلان، رقم قابل توجهی خواهد شد؛ لذا سرمایه گذاران کلان قاعدتاً ترجیح میدهند سرمایه خود را به جای آنکه در مناطقی مصروف کنند که طی سالهای بعد مشمول عوارض قابل توجهی شود، به سمت مناطقی ببرند که عوارض چندانی بر آنها تحمیل ننماید و بدیهی است که در این صورت، بخشی از جریان سرمایه که طی چند دهه اخیر متمرکز بر مناطق شمالی شهر بوده، به سمت مناطق مرکزی و جنوبی شهر هدایت میشود؛ به این ترتیب، شاهد رونق ساخت و ساز در این مناطق کم برخوردار و به تبع آن، نوسازی بافتهای فرسوده مرکزی و جنوبی شهر خواهیم بود که اکنون به تهدیدی جدی برای مدیریت شهری در برابر مسائلی نظیر زلزله تبدیل شده اند و تحقق این امر، چیزی نیست جز تبدیل تهدید به فرصت؛ لذا در صورت اجرای پیشنهاد نگارنده، حداقل سه دست آورد مهم حاصل خواهد شد: هم درآمد پایدار قابل توجهی برای مدیریت شهری ایجاد مینماید، هم میتوان با این درآمد پایدار به رفع فاصله طبقاتی بین شمال و جنوب شهر اقدام نمود و هم سبب میشود گردش سرمایه که اکنون متمرکز بر خانه به عنوان کالای سرمایهای است، به سمت خانه به عنوان کالای مصرفی هدایت شود و بالتبع، نوسازی بافتهای فرسوده و ناپایدار در مناطق مرکزی و جنوبی شهر رونق یابد.
رقم حاصل از اجرای قانون فوق (در وضعیت فعلی که ارزش املاک به صورت غیر واقعی و مطابق با دفترچه سازمان امور مالیاتی محاسبه میشود) برای کل شهر تهران در سال گذشته، حدود ۱۴۰۰ میلیارد تومان بوده است (یعنی فقط حدود ۳ درصد از بودجه شهرداری). اما در صورت واقعی شدن مبنای محاسبه، به ازای یک درصد از ارزش واقعی املاک، حدود ۲۷ هزار میلیارد تومان ایجاد درآمد میشود. البته باتوجه به شرایط فعلی اقتصادی جامعه، برای شروع میتوان درصدی پایینتر از ۱ درصد را اجرا نمود. برای مثال میتوان به جای آنکه عوارض سالیانه، ۱ درصد از ارزش ملک تعیین شود، معادل با مثلا سه دهم یا چهار دهم درصد از ارزش ملک تعیین شود تا شرایط معیشتی و اقتصادی جاری در جامعه را هم منظور نمود. اما حتی در آن صورت نیز درآمد قابل توجهی در مقایسه با وضعیت فعلی حاصل میشود؛ مثلا اگر چهار دهم درصد را ملاک قرار دهیم بیش از ۱۰ هزار میلیارد تومان حاصل خواهد شد که معادل با حدود ۲۰ درصد از بودجه شهرداری تهران است و با این رقم میتوان بخش قابل توجهی از نابرابریهای شمال و جنوب تهران را کاست. در هر صورت، همین که عوارض به جای آنکه مبالغ ناچیز ریالی باشد به مبلغی معادل با درصدی از ارزش واقعی ملک تبدیل شود قدمی است در راستای واقعی سازی عوارض و کاهش فاصله شمال و جنوب شهر و دست آوردهای دیگری که به شرح فوق تشریح شد.
