در قرارداد خرید‌و‌فروش ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟
مهم‌ترین موضوعاتی که در نگارش یک مبایعه‌نامه باید ذکر شود، شامل نام و مشخصات طرفین قرارداد، نام و مشخصات نماینده قانونی طرفین، دلیل و مستند نمایندگی نماینده قانونی، نشانی و اطلاعات تماس، موضوع و مشخصات مورد معامله، میزان سهم فروشنده در ملک، میزان سهم منتقل شده به خریدار، مشخصات توابع و لواحق مورد معامله، مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن، زمان و شرایط تحویل ملک، زمان و شرایط تنظیم سند رسمی، تعهدات فروشنده، تعهدات خریدار، مسئولیت پرداخت هزینه‌های اجرای قرارداد، ضمانت کشف فساد در معامله، وجه التزام عدم‌انجام تعهد یا تأخیر در اجرای تعهدات، وضعیت تعهدات در صورت وقوع فورس ماژور، اسقاط خیارات مورد توافق، موارد فسخ قرارداد، نحوه حل‌وفصل اختلافات، حق‌الزحمه مشاور املاک و نحوه پرداخت، تاریخ و محل امضای قرارداد و مواد و نسخ قرارداد هستند.
راهکار حقوقی برای پیشگیری از پاس‌نشدن چک خریدار در فروش ملک چیست؟
اول از همه شرط کنید در صورتی که هر یک از چک‌های خریدار در موعد مقرر پاس نشد یا گواهی عدم‌پرداخت صادر شد، فروشنده حق فسخ دارد و خریدار باید ۲۰درصد ثمن را به عنوان خسارت به فروشنده پرداخت کند. دوم اینکه شرط کنید تا زمانی که تمام مبلغ معامله تسویه نشده است، خریدار حق فروش موضوع معامله به شخص دیگری را ندارد.
آیا می‌توانیم بعد از ۴۸ ساعت قرارداد را فسخ کنیم و مبلغ پیش‌پرداخت را کامل پس بدهیم؟
یکی از رایج‌ترین شایعات در این زمینه و فروش ملک این است که اگر معامله‌ای انجام و طی ۲۴ تا ۴۸ ساعت فروشنده پشیمان شود، می‌تواند مبلغی را که به عنوان پیش‌پرداخت از خریدار دریافت کرده است، پس بدهد و معامله یا قرارداد را به صورت یک‌طرفه فسخ کند. این موضوع به هیچ عنوان صحت ندارد و خریدار و فروشنده اگر قرارداد ملکی را تنظیم و امضا کنند، باید به تمام تعهدات خود که در آن قرارداد درج شده است، عمل کنند، تنها زمانی می‌توانند قرارداد را فسخ کنند که از خیارات قانونی استفاده کنند، البته توجه داشته باشید که اگر جمله اسقاط کافه خیارات در قرارداد درج شده باشد، دیگر این امکان برای شما در قرارداد وجود ندارد. همچنین اگر شرط فاسخ و انفساخی با توافق طرفین در قرارداد درج شده باشد هم می‌توانید قرارداد را منحل کنید. در غیر این صورت حتی اگر فروشنده پول را هم پس بدهد، هیچ تأثیری در قرارداد ایجاد نخواهد کرد و نمی‌تواند آن را یک‌طرفه فسخ کند.
چرا با وجود برگشت چک‌های خریدار، بازهم بسیاری از قرارداد‌های ملکی قابل فسخ نیستند؟
یکی از دغدغه‌های مالکان هنگام فروش خانه و آپارتمان این است که آیا خریدار در مهلت تعیین شده در قرارداد می‌تواند باقی مانده وجه (ثمن معامله) معامله را بپردازد یا خیر؟ به همین دلیل بسیاری از فروشندگان مرتکب یک رفتار پرخطر حقوقی می‌شوند و به جای آنکه قراردادشان محکم‌تر شود، بالعکس با نتیجه عکس مواجه می‌شوند. این رفتار عبارت است از اینکه فروشنده از خریدار برای باقی‌مانده وجه معامله چک درخواست می‌کند و در قرارداد هم شرط می‌کنند چنانچه هر یک از چک‌های این قرارداد به هر دلیلی با برگشت مواجه شود، این قرارداد خودبهخود فسخ و منحل می‌شود.
«شرط فسخ خودبهخود بابت عدم‌پاس‌شدن چک‌ها در اکثر دادگاه‌های ما پذیرفته نیست، زیرا اکثریت قضات معتقدند چک وسیله پرداخت پول است و رد و بدل کردن آن بین خریدار و فروشنده ملک به منزله پرداخت وجه معامله است.» بنابراین برگشت خوردن چک تأثیری در معامله و سرنوشت قرارداد ندارد و فروشنده صرفاً باید از طریق دادگاه‌ها اقدام به طرح دعوی علیه خریدار برای مطالبه باقی‌مانده ثمن معامله کند.
اگر ملک خریداری‌شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد، تکلیف چیست؟
یکی از مشکلاتی که در معاملات ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود، دقیق‌نبودن اطلاعات ارائه‌شده با میزان و ارقام واقعی است. به عنوان مثال در معامله یک ملک فرد فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۵۰متر است، در صورتی که در سند عدد کمتر ۴۸متر ثبت شده باشد. قانونگذار در ماده۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره می‌کند و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی کنند. در این شرایط باید به نکات زیر توجه داشت:
در ماده۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع است، به این معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری دهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط‌له صرفاً حق فسخ دارد. باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیای منقول نیز مصداق پیدا می‌کند، برای مثال در خرید‌و‌فروش قالیچه. این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه‌ناپذیر است، ثمن در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است. در فرضی که مغازه موضوع مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده۳۵۵ ق. م، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند. چنانچه ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته، یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رأی راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رأی تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد. (نظریه شماره۱۳۲۱/۷– ۳۱/۲/۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه).
آیا راهی برای فسخ قرارداد به واسطه برگشت چک وجود دارد؟
برای این منظور کافی است هنگام تنظیم مبایعه‌نامه برای فروش ملک و آپارتمان یا هر مستغلات دیگری در قرارداد شرط کنید که «اگر هر یک از چک‌های موضوع این مبایعه‌نامه (یا قرارداد) به هر دلیلی با برگشت مواجه شد، فروشنده حق فسخ یک‌طرفه قرارداد را دارد و خریدار ضمن این قرارداد حق هرگونه اعتراضی را از خود سلب و ساقط کرد.»
در خرید ملک اگر یکی از وراث نباشد، چه باید کرد؟
برای تحقق معامله قانونی در خصوص ملکی که مالک آن فوت کرده و ورثه طرف معامله هستند، همه وراث باید حاضر باشند، اما چنانچه یکی از وراث امکان حضور ندارد، می‌تواند از طریق دادن وکالت به دیگری سهم خود را بفروشد، در غیر این صورت معامله فقط نسبت به ورثه حاضر امکانپذیر است و معامله حاضران نسبت به سهم خودشان از ششدانگ ملک معتبر است و فروش سهم ورثه غایب قانونی نیست.
