جوان آنلاین: مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی مطالعه‌ای را با عنوان «مصادیق و زمینه‌های شکل‌گیری فساد در موضوع تغییر کاربری اراضی کشاورزی» انجام داده که در این مطالعه خواستار رد کلیات مصوبه کمیسیون عمران درباره «تأمین مسکن روستانشین‌ها» شده است. این مطالعه، منفعت حاصل از تغییر کاربری زمین از کشاورزی به مسکونی را نه تنها باعث به ثمر رسیدن اهداف عالیه طرح کمیسیون مجلس نمی‌داند، بلکه این طرح زمینه‌ساز شبکه‌ای از فساد و سوداگری در روستاها می‌شود تا افراد سودجو و دلال به صورت سازمان‌یافته به دنبال راهکار‌های عمدتاً غیرقانونی برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی باشند و در عین حال، گرایش قابل توجهی برای تغییر کاربری‌ها ایجاد شود که خود می‌تواند عاملی برای افزایش خانه‌های خالی در روستاها در آینده شود.
از سوی دیگر بسیاری از منتقدان با وجود ۴۷۸هزار خانه خالی در روستاها این طرح را یک اقدام عجولانه و بدون بررسی کارشناسی ارزیابی کرده‌اند که تبعات ناگوار برای روستاها دارد و خواستار رد این طرح شده‌اند. برخی دیگر از حقوقدانان و کارشناسان این طرح را مغایر با «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» مصوبه سال۱۳۷۴ می‌دانند که می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری برای کشور و روستاها داشته باشد. نمایندگان با دغدغه تسریع در امر ساخت و تأمین مسکن به مالکان بومی و غیربومی اراضی غیرمسکونی در روستاها به شکل مشروط اجازه می‌دهند «تغییر کاربری به مسکونی»، داشته باشند. بر اساس این طرح، «به مالکانی که در طرح هادی مصوب، برای اراضی و املاک آنها کاربری عمومی (نظیر کشاورزی، مزرعه آموزشی، بهداشتی و فضای سبز) تعریف شده است، اجازه داده می‌شود در صورت عدم‌اقدام دستگاه اجرایی مربوط برای خرید و تملک زمین موردنظر از مالک و احداث کاربری مقررشده در طرح هادی روستایی طی بازه زمانی مشخص (۱۸ ماه) درخواستی مبنی بر تغییر کاربری زمین مورد نظر به مسکونی به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ارائه دهند. کمیته تصویب‌کننده طرح هادی روستایی نیز مکلف می‌شود در صورت احراز شروط موردنظر، نسبت به تغییر کاربری زمین یا ملک در حد نصاب تفکیک قطعات مسکونی اقدام کند.»
عمده مخالفت منتقدان بر چند دسته تقسیم‌بندی می‌شود که این ایرادات می‌توانند تبعات جبران ناپذیری برای روستاها و در بعد کلان برای کشور به همراه داشته باشند. نخستین ایرادی که منتقدان به این طرح دارند، معطوف به موضوع سوداگری و فسادی است که در این عرصه ایجاد می‌شود؛ موضوعی که متأسفانه امروزه در بخش مسکن شهری، جامعه با آن دست به گریبان است. سوداگران و دلالان در سال‌های اخیر به دلیل کاهش شدید تولید و عرضه مسکن، قیمت‌سازی‌های کاذب و شوک‌های اقتصادی ناشی از تحریم توانسته‌اند سود‌های کلانی به دست بیاورند و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه‌دارشدن محروم کنند.
طبق یافته‌های یک نظرسنجی، ۳/۳۳ درصد از مردم ایران گفته‌اند اگر پس اندازی داشته باشند ترجیح می‌دهند در بخش زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند، ۷/۲۰ درصد مردم در بخش طلا و سکه سرمایه‌گذاری کنند، ۵/۱۵ درصد اشتغال‌زایی و کارآفرینی کنند، ۲/۱۵ درصد دیگر نیز گفته‌اند در بانک پس‌انداز می‌کنند، ۷/۲ درصد دلار و ارز می‌خرند، ۷/۲ درصد در بازار خودرو، ۳/۱ درصد در بورس و ۳/۱ درصد در رمز ارز‌ها و بازار‌های جهانی سرمایه‌گذاری می‌کنند. مشخصاً این تمایل بالای مردم برای سرمایه‌گذاری در حوزه زمین و مسکن دلایل اقتصادی مشخصی دارد که تعیین‌کننده‌ترین آن حاشیه سود بالای سرمایه‌گذاری در این بازار است. طبق بررسی‌های انجام‌شده، مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی‌ها و بازار‌های مالی نشان می‌دهد، طی ۳۰سال اخیر قیمت زمین در ۲۰شهر منتخب به طور میانگین ۳۰۰برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از هزارو ۱۰۰ برابر شده است. این میزان از حاشیه سود باعث دپوشدن و خالی ماندن مسکن از سوی سوداگران و دلالان شده است.
عمده سوداگری و دلالی‌ها معطوف به شهر‌هاست، اما روستاها هم از این بحران در‌امان نمانده و «آمار خانه‌های خالی روستایی» گواه عینی این مسئله است. طبق آمار و داده‌های مطالعات مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، در روستا‌های ایران ۴۷۸هزار خانه، به صورت «خالی از سکنه» نگهداری می‌شود که مالک اغلب آنها، غیربومی‌ها یا همان مالکان شهری هستند که از این خانه‌ها به عنوان «خانه تفریحی» یا همان «اقامتگاه دوم» استفاده می‌کنند که معادل حداقل ۱۰درصد موجودی مسکن روستاها به حساب می‌آید.
دومین ایراد این طرح موضوع مربوط به «رشد منفی جمعیت مناطق روستایی» است. به بیان دیگر در حالی که هر ساله جمعیت روستاها روند کاهشی دارد، این قبیل طرح‌ها که در کمیسیون عمران مجلس تصویب می‌شود، عملاً هیچ محلی از اعراب ندارد چراکه بر اساس آمار و اطلاعات مرکز آمار ایران سهم جمعیت روستایی و عشایری کشور از حدود ۷/۳۸ درصد در سال ۱۳۷۵ به حدود ۲۴درصد در سال۱۴۰۰ رسیده است و جمعیت روستاییان نیز در این بازه زمانی از ۲۳میلیون‌و۲۰۰هزار نفر به ۲۰میلیون‌و۵۰۰هزار نفر کاهش یافته است. همچنین بر اساس پیش‌بینی‌ها این سهم در سال ۱۴۱۵، به حدود ۱۹درصد و جمعیت روستاییان به حدود ۱۸میلیون‌و۹۰۰هزار نفر کاهش خواهد یافت و در سال۱۴۳۰ نیز به کمتر از ۱۶درصد سقوط می‌کند. این توضیح کاملاً گویاست که معضل اصلی در روستاها، کمبود مسکن نیست که نمایندگان برای ساخت مسکن درصدد تغییر کاربری اراضی کشاوری باشند بلکه عمده دلایل آن تبلیغ مستمر فرهنگ شهرنشینی، از بین رفتن فرهنگ اصیل روستایی، بی‌توجهی به هویت و تاریخچه روستاها، نابرابری خدمات زندگی و امکانات عمومی و رفاهی نظیر بهداشت، درمان و آموزش و پرورش است.
سومین ایراد این طرح معطوف به به مخاطره افتادن و از بین رفتن امنیت غذایی جامعه و زیست‌بوم روستایی است. بی‌تردید روستاها به عنوان یکی از مکان‌های مولد و تولید پایه نقش بسزایی در رشد و شکوفایی اقتصاد کشور دارند. تصویب قوانین اینچنینی که باعث تغییر ساختار و کارکرد روستا می‌شود، جدا از اینکه زیست‌بوم روستا را به چالش مواجه می‌کنند بلکه باعث به خطر افتادن امنیت غذایی جامعه نیز می‌شوند. بر این اساس خرد شدن اراضی کشاورزی و نبود تناسب میان ارزش افزوده حاصل از فعالیت‌های زراعی و باغی با ارزش ایجاد‌شده از فروش و تغییر کاربری زمین سبب شده است زمینه فروش یا تفکیک این زمین‌ها فراهم شود. رشد حداقل دو برابری قیمت زمین کشاورزی بعد از تغییر کاربری یکی از نتایج ترغیب روستاییان برای تبدیل زمین‌های کشاورزی خود به مسکونی است. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس در توضیح این موضوع آمده است: «مناطق روستایی برخلاف شهر‌ها که غالباً کارکرد مصرف‌گرایی دارند، به سبب برخورداری از اراضی کشاورزی در داخل محدوده و پیرامون خود، کانون تولید و ارزش‌آفرینی کشور تلقی می‌شوند و نقش راهبردی در تضمین امنیت غذایی و کاهش وابستگی به کشور‌های خارجی در تأمین نیاز‌های غذایی اساسی بر عهده دارند. در صورت گسترش تغییر کاربری اراضی فاقد کاربری مسکونی به کاربری مسکونی که عمدتاً اراضی کشاورزی را شامل می‌شود، روستاها ماهیت تولیدی خود را از دست می‌دهند که نتیجه آن تهدید خودکفایی و امنیت غذایی کشور است.»
با وجود تمام ایرادات و اشکالاتی که این طرح برای جامعه روستایی کشور ایجاد می‌کند، مرکز پژوهش‌های مجلس و همچنین کارشناسان حوزه روستایی امیدوارند این طرح در صحن علنی از سوی نمایندگان رد شود و رأی نیاورد.
