سرویس اقتصادی جوان آنلاین: پرش قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از محدوده ۴ میلیون تومان به ۱۰ میلیون تومان در بازه زمانی دولت یازدهم این شائبه را ایجاد کرده است که یا روش محاسبه تغییرات قیمت زمین و ساختمان از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار دارای مشکل بنیادی و اساسی است یا اینکه بازار مسکن در شرایط رکود دچار سفته بازی و دلال‌بازی سازمان یافته با هدف مهندسی افزایش قیمت شده است، از این رو مردم در انتظار فرمول محاسبه تغییرات قیمت در بخش زمین و ساختمان و گزارش نهاد‌های نظارتی در رابطه با معاملات مشکوک در مناطق خاصی از تهران همچون منطقه یک تا ۶ هستند.
وزارت راه و شهر سازی، بانک مرکزی و مرکز آمار باید به این پرسش پاسخ دهند که فرمول کشف تغییرات قیمت در بازار زمین و ساختمان چیست و چرا در بازار رکودی مسکن به رغم آنکه حجم معاملات به شدت ریزش کرده است شاهد چند برابر شدن قیمت‌ها در این بازار بوده‌ایم و آیا نظارتی در بازار برای ممانعت از معاملات سفته‌بازی برای مهندسی قیمت مسکن انجام می‌گیرد یا خیر؟ زیرا با نگاهی به معاملات مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران نشان می‌دهد تعداد معاملات مسکن در برخی از مناطق گران قیمت در هر ماه در یک محدوده مشخص است که این رویداد در شرایطی که حجم معاملات در کل بازار مسکن به شدت کاهش یافته، مشکوک است و به نظر می‌رسد کل بازار مسکن از طریق معاملات چند منطقه در تهران در حال مهندسی قیمت است.
وقتی روند خانه‌های خالی از سکنه (جز خانه‌های دوم) در بازه زمانی سال‌های ۸۵ تا ۹۵ (آخرین آمارگیری نفوس و مسکن مرکز آمار) افزایشی بوده و به مرز ۵ /۲ میلیون واحد مسکونی در کشور رسیده است و از سوی دیگر، موجودی واحد‌های مسکونی در کشور حدود ۳ میلیون واحد مسکونی از ۲۴ میلیون خانوار ایرانی نیز بیشتر است و بازار مسکن از سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ تاکنون طولانی‌ترین دوره رکودی خود را به رغم جهش چندین باره وام خرید مسکن طی می‌کند، جهش بازار قیمت در بازار مسکن بسیار عجیب است.
کاهش شدید حجم معاملات مسکن از یکسو و افزایش قیمت از سوی دیگر این شائبه را ایجاد کرده است که سیگنال افزایش قیمت مسکن از طریق ۴ تا ۶ هزار معامله در برخی از مناطق گرانقیمت شهر تهران به کل بازار مسکن مخابره می‌شود، از این رو انتظار می‌رود نهاد‌های نظارتی به سرعت معاملات در مناطق یک تا ۶ تهران را بررسی کنند، زیرا در شرایطی که حجم معاملات مسکن کل کشور سقوط بسیار قابل ملاحظه‌ای داشته، اما چندین منطقه در شمال شهر تهران معاملاتشان حفظ شده یا دارای جهش بوده است که این رویداد شائبه دستکاری در بازار مسکن را ایجاد می‌کند که در صورت صحت سفته‌بازی مهندسی‌کنندگان این اقدام، مصداق مفسدفی‌الارض به شمار می‌روند، چراکه مدت‌هاست با این روش قیمت مسکن در سطح کشور را بالا برده‌اند و به دلیل جهش قیمت بسیاری از متقاضیان مصرفی، جوانان و مستأجران با افزایش هزینه‌های کمرشکن مسکن روبه‌رو شده‌اند.
افزایش قیمت در بازار تنها با چند هزار معامله
بر اساس گزارش بانک مرکزی، حجم معاملات بهمن ماه سال ۹۷ در تهران به ۱۰ هزار واحد هم نمی‌رسد، این در حالی است که متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی در بهمن ماه سال ۹۷ در مناطق یک تا ۶ تهران ارقامی مابین ۱۳ میلیون تومان الی ۲۱ میلیون تومان را در بر می‌گیرد، این در حالی است که حجم معاملات در این مناطق در کل شاید به ۴ هزار معامله در ماه هم نرسد، اما همین ارقام بالا در معاملات باعث شده است متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی در بهمن ماه سال ۹۷ در تهران به محدوده ۱۰ میلیون تومان برسد و همین سیگنال به سایر استان‌های کشور ارسال می‌شود. متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی در بهمن ماه سال ۹۷ در تهران نسبت به بهمن سال گذشته بیش از ۸۵ درصد جهش داشته است.
سقوط معاملات؛ صعود قیمت‌ها
حجم معاملات در ۱۱ ماهه سال جاری حدود ۱۱۳ هزار معامله در تهران بوده که نسبت به مدت زمان سال گذشته بیش از ۳۲ درصد کاهش داشته است و متوسط قیمت یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی در ۱۱ ماهه سال جاری حدود ۸ میلیون تومان بوده که نسبت به مدت زمان مشابه سال گذشته حدود ۶۹ درصد جهش داشته است.
همانطور که می‌دانیم ثروتمندان و ملاکان از ناحیه رشد تورم بخش زمین و ساختمان سود می‌برند زیرا ارزش دارایی‌شان بیشتر می‌شود. از این رو تشکیل ائتلاف بین گروهی که با رشد بهای زمین و ساختمان به دلیل جهش ارزش دارایی‌شان سود می‌برند، بعید به نظر نمی‌رسد و امکان دارد این اشخاص حقیقی و حقوقی گروهی را سازماندهی کنند تا با انجام معاملات ماهانه در برخی مناطق خاص تهران هم مانع کاهش قیمت شوند و هم اینکه به آرامی و به شکل زیر پوستی هر ماه چند درصد بر قیمت مسکن بیفزایند.
حجم مبنا و دامنه نوسان برای محاسبه قیمت مسکن تعریف شود
به هر رو رویه رکود تورمی در حوزه زمین و ساختمان باعث شده تا بازار زمین و ساختمان کاربری مصرفی به طور کل نادیده گرفته شود و این بازار کاربری اش تحت حاکمیت ملاکان و سرمایه‌گذاران بزرگ قرار گیرد.
در این میان، بانک مرکزی و همچنین مرکز آمار و وزارت راه و شهرسازی و مراکز برنامه‌ریزی و پژوهشی همچون معاونت برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی، مرکز آینده‌پژوهی سازمان برنامه و بودجه و مرکزپژوهشی‌های مجلس و... باید در رابطه با نحوه گزارش تغییرات قیمت مسکن شفاف‌سازی کنند و توضیح دهند که آیا با کاهش حجم معاملات زمان تعریف دامنه نوسان و حجم مبنا برای محاسبه قیمت در بازار فرا نرسیده است؟
اگر مبنای تغییرات قیمت در بازار به شدت رکود زمین و ساختمان و میانگین معاملات انجام گرفته در برخی از مناطق خاص باشد و این میانگین را بانک مرکزی و مرکز آمار در کل بازار مسکن تعمیم دهند، سال‌هاست که اشتباه استراتژیکی در بازار زمین و ساختمان انجام گرفته است و به سرعت باید این رویه اصلاح شود و حجم مبنا و دامنه نوسان برای ارائه تغییرات قیمت مسکن تعریف شود. در عین حال سازمان امور مالیاتی باید انواع مالیات‌ها را در حوزه زمین و ساختمان وضع کند و محدودیت‌هایی برای افزایش سرمایه شرکت‌ها از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها وضع شود چراکه این رویه بانک‌ها و شرکت‌ها را به انحراف برده است و کاربری مصرفی بازار مسکن را مختل کرده است. در نهایت از نمایندگان مجلس شورای اسلامی درخواست می‌شود به سرعت مقوله راه‌اندازی طرح کاداستر و اصلاح نحوه کشف قیمت و تغییرات قیمت زمین و ساختمان در تهران و سایر استان‌ها را به سرعت دنبال کند زیرا به نظر می‌رسد در حوزه قیمت‌گذاری زمین و ساختمان در اقتصاد ایران و تغییرات قیمت انحرافات جدی‌ای رخ داده است.
