يك كارشناس مسكن با هشدار نسبت به حركت به سمت صدور صورت‌وضعيت و فاكتورهاي صوري براي فرار از ماليات ساخت آپارتمان گفت: هزينه ساخت هر متر آپارتمان براي سازندگان، حداكثر يك ميليون تومان است و برخی با افزایش بی‌رویه قیمت زمین می‌خواهند به سودهای کلانی دست یابند.
هيئت دولت در 20 خرداد ميزان و شيوه اخذ ماليات بر ساخت وساز مسكن را به تصويب رساند كه بر اين اساس، سود حاصل از فروش هر گونه ساخت وساز واحدهاي مسكوني از محل نخستين فروش آن، شامل ۱۵ تا ۲۵درصد ماليات مي‌شود. به بيان ديگر، سازندگان مسكن بايد بين ۱۵ تا ۲۵درصد از سود خود در نخستين فروش واحدهاي نوساز را به عنوان ماليات بپردازند، درحالي كه پيش از اين ماليات سازندگان مسكن معادل ۱۰درصد از ارزش منطقه‌اي ملك تعيين شده بود. سيدحميدرضا سجادي درباره ماليات بر ساخت و ساز و مخالفت بسياري از انبوه‌سازان با اين روش جديد مالياتي گفت: معتقدم اخذ ماليات از ساخت و ساز باعث مي‌شود بسياري از آنهايي كه بساز و بفروشي شغلشان نيست و تنها براي كسب سود هنگفت وارد اين بخش شده‌اند، كنار بروند. اين كارشناس حوزه مسكن در پاسخ به اين پرسش كه آيا اخذ ماليات از ساخت، سبب افزايش قيمت مسكن مي‌شود، اظهار داشت: مگر در حال حاضر چند دستگاه مسكن در كل كشور در حال ساخت و ساز است كه بر فرض اخذ ماليات از سازنده آنها، پس از فروش اين واحدها در يك سال آينده، سبب افزايش قيمت واحدهاي مسكوني موجود شود. بنابراين اينها بهانه‌هايي است كه دلالان مسكن، براي افزايش بيش از حد قيمت به راه انداخته‌اند تا مجدد بتوانند با ايجاد جو رواني احتمال افزايش قيمت مسكن، مردم را به خريد آن وادارند تا اين هجوم مردم را به افزايش تقاضا تعبير كرده و سپس با اعلام كمبود مسكن براي فروش و كاهش عرضه، به افزايش قيمت آن دامن بزنند و به سودهاي كلاني دست يابند. وي با بيان اينكه ماليات اخيري كه دولت مصوب كرده، فرمول كاملاً قابل قبولي دارد و قيمت زمين و نرخ تمام‌شده ساخت و ساز از قيمت فروش كسر مي‌شود، تصريح كرد: سر و صدايي كه مخالفان ماليات بر مسكن عليه مصوبه جديد دولت راه انداخته‌اند، براي آن است تا سازندگان از شفاف‌سازي در هزينه‌كردهاي خود فرار كنند. برخي از انبوه‌سازان با افزايش بي‌رويه قيمت زمين، سودهاي كلاني به جیب می‌زنند. به گفته سجادي، قانون جديد ماليات سبب مي‌شود تا هزينه‌هاي ساخت و ساز كه معمولاً از ۷۰ ميليون تومان براي يك واحد مسكوني ۷۰ تا ۷۵ متري فراتر نمي‌رود، از هزينه‌هاي زمين تفكيك شود؛ اين موضوع چندان براي آنها خوشايند نيست. چون ديگر سازنده نيست كه قيمت زمين را تعيين مي‌كند بلكه اين مميزان مالياتي هستند كه نرخ كارشناسي براي قيمت زمين در آن منطقه را تعيين مي‌كنند كه معمولاً به واقعيت نزديك‌تر است.
صدور فاكتورهاي صوري
اين مدرس دانشگاه با تأكيد بر اينكه يكي از شگردهاي سازندگان در صورت اجرايي شدن قانون ماليات بر ساخت وساز، صدور فاكتورهاي صوري است، گفت: اگر نظارت‌هاي سازمان نظام مهندسي بر فعاليت مسكن‌سازي تقويت نشود، شاهد اين خواهيم بود كه سازنده براي كاستن از ماليات نهايي كه بايد بدهد و كسب سود بيشتر به سمت صدور صورت‌وضعيت و فاكتورهاي صوري برود؛ به اين صورت كه با توجه به اينكه هزينه ساخت و ساز از مبلغ نهايي فروش كسر مي‌شود، فاكتورهاي صوري مبني بر استفاده از مصالح درجه يك براي ارائه به سازمان مالياتي تهيه مي‌كند، اما در عمل از مصالح درجه ۲ و ۳ و ۴ در ساختمان استفاده كرده است تا به سوددهي بيشتر برسد. وي اظهار داشت: همچنين اين كم‌فروشي به روش‌هاي توليد به شكل استفاده از تيغه آجري به جاي ديوار مستحكم يا مخلوط كردن چوب با ميلگرد در تهيه ستون‌ها نيز، ممكن است كشيده شود. اين كارشناس اقتصاد مسكن درباره احتمال احتكار مسكن از سوي سازندگان براي دور زدن اين قانون، خاطرنشان كرد: برخي مي‌گويند از آنجايي كه در قانون جديد ماليات بر ساخت و ساز آمده كه اگر سه سال از زمان دريافت پايان كار بگذرد و سپس واحد مسكوني به فروش برود، ديگر مشمول ماليات نخواهد شد، درنتيجه شاهد افزايش احتكار مسكن خواهيم بود، اما به نظر من كاملاً اشتباه است؛ چراكه در حال حاضر با معضل كمبود تقاضا و افزايش عرضه روبه رو هستيم كه عامل آن توليد بيش از نياز مسكن در سال‌هاي گذشته است كه سبب راكد ماندن سرمايه انبوه‌سازان شده است.
حال اگر سازندگان بخواهند از فروش واحدهاي ساخته شده خود، سه سال صرف‌نظر كنند، ديگر سرمايه در گردشي براي ساخت و ساز جديد ندارند.
وي افزود: در اين حالت، واحد ساخته شده هم از قيمت اوليه مي‌افتد و هم بايد تورم را براي نرخ آن محاسبه كرد؛ به همين دليل ممكن است درآمد سازنده در سه سال بعد، از آنچه اكنون به آن مي‌رسد، كمتر باشد؛ بنابراين نه اين حرف مخالفان قانون جديد ماليات بر ساخت منطقي است و نه اينكه در قانون جديد آمده كه فروش واحد پس از گذشت سه سال از ساخت از شمول ماليات خارج مي‌شود و اين، نوعي ضعف در قانون‌نويسي است. به گفته سجادي، اجراي قانون جديد ماليات بر ساخت و ساز سبب مي‌شود تا آنهايي كه سازنده حرفه‌اي و صاحب صلاحيت هستند، به حوزه ساخت و ساز وارد شوند و بسياري از افراد و صاحبان حرف و صنايع ديگر مانند پزشكان، كارمندان، كسبه و توليدكنندگان كه در سال‌هاي گذشته از تخصص واقعي خود دور شده و براي كسب سودهاي هنگفت وارد فعاليت ساخت و ساز شده بودند، به جايگاه قبلي‌شان برگردند. وي ادامه داد: خلأ قانوني در زمينه ماليات بر ساخت و ساز سبب شده بود تا كساني كه هيچگونه تخصصي نداشته باشند، بساز و بفروش شده و به سودهاي كلان برسند؛ اين درحالي است كه افرادي با درآمدهاي به مراتب پايين‌تر، ماليات مي‌دهند يا توليدكنندگان كه در بسياري از كشورها از معافيت مالياتي برخوردارند، ماليات مي‌پردازند، اما مسكن‌سازان به راحتي مي‌توانند از پرداخت ماليات فرار كنند. اين كارشناس حوزه مسكن درباره بهانه ديگر مخالفان قانون ماليات بر ساخت و ساز مبني بر اينكه اجراي آن سبب مي‌شود تا رونق اين بخش و ايجاد اشتغال با استفاده از افزايش ساخت و ساز به تعويق بيفتد، گفت: مشكل اشتغال كشور با ساخت مسكن حل نمي‌شود؛ در همه جاي دنيا ساخت و ساز همگام با نياز و تقاضا به پيش مي‌رود و مانند ايران از اين حجم بزرگ كارگاهي كه در سال‌هاي گذشته در جريان بود، خبري نيست؛ ركود فعلي سبب شد تا به طور طبيعي به يك تعادل در عرضه و تقاضاي ساخت مسكن دست يابيم.
وي تأكيد كرد: همين تعادل عرضه و تقاضا نشان داد تكيه كردن بر ايجاد اشتغال با استفاده از ساخت و ساز، اشتباه بود و بايد مانند بسياري از كشورهاي پيشرفته، به سمت اشتغالزايي با استفاده از «هاي‌تك» و تكنولوژي‌هاي روز دنيا حركت كنيم؛ بر همين اساس علت اينكه همه مي‌خواهند با مسكن‌سازي به اشتغال و درآمد برسند، اين است كه بسياري از دانش‌آموختگان دانشگاه‌هاي ما مهارت خاصي ندارند و چون فكر مي‌كنند حرفه ساخت و ساز نيازمند داشتن مهارت نيست، مي‌خواهند در اين بخش شاغل شوند كه تصور اشتباهي است.
