بررسی دقیق میزان تسهیلات پرداختی بانک‌ها، دلیل رکود حاکم بر بازار ساخت مسکن را در کشور پرده‌برداری می‌کند. در شرایطی که براساس طرح جامع مسکن، ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۴۰۵ برای سامان بازار مسکن را به عنوان نیاز مطرح کرده، اما در طول سال‌های گذشته در بهترین حالت بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی به بازار عرضه شده است. همچنین بررسی تفکیک تسهیلات پرداختی نظام بانکی بیانگر آن است که متأسفانه سهم بخش مسکن و ساختمان از حدود ۱۷ درصد به ۶ درصد رسیده است. این نابسامانی‌ها در حالی است که دولت سیزدهم باید سالانه یک میلیون مسکن بسازد، اما تاکنون قرارداد کمتر از ۱۱۰ هزار واحد مسکونی برای پرداخت تسهیلات از سوی بانک مسکن منعقد شده و آمار سایر بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مشخص نیست.
ساماندهی بازار مسکن و افزایش ساخت و ساز سالانه، پاشنه آشیل دولت سیزدهم است، چراکه یکی از وعده‌های انتخاباتی رئیس‌جمهور ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است که در چهار ساله دولت به ۴ میلیون واحد خواهد رسید. در سال جاری با افزایش قیمت مصالح ساختمانی و عدم همکاری سیستم بانکی برای پرداخت تسهیلات طرح ملی مسکن با چالش‌هایی روبه‌رو شد. نمایندگان مجلس با پیگیری روند سرعت کار از عدم همکاری سیستم بانکی گله می‌کنند و معتقدند، اگر این طرح ملی به بخش خصوصی واگذار می‌شد، شاید سرعت بیشتری می‌گرفت. براساس آمار ساخت مسکن در ۹ سال گذشته شرایط مطلوبی نداشته و مروری بر آمار ساخت و ساز، به وضوح این مسئله را روشن می‌کند. بررسی دقیق میزان تسهیلات پرداختی بانک‌ها از مهم‌ترین رکود بازار ساخت مسکن در کشور پرده‌برداری می‌کند. در شرایطی که براساس طرح جامع مسکن، ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۴۰۵ برای سامان بازار مسکن را به عنوان نیاز مطرح کرده، اما در طول سال‌های گذشته در بهترین حالت بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی به بازار عرضه شده است. در این راستا، بررسی تفکیک تسهیلات پرداختی نظام بانکی بیانگر آن است که سهم بخش صنعت در ۱۰ سال گذشته تقریباً ثابت بوده و سهم بخش کشاورزی کاهش اندکی داشته است، اما متأسفانه سهم بخش مسکن و ساختمان از حدود ۱۷ درصد به ۶ درصد رسیده و در مقابل سهم بخش خدمات و بازرگانی از حدود ۴۲ درصد به ۵۶ درصد افزایش پیدا کرده است.
به معنای دیگر رکود شکل گرفته در ساخت مسکن و به دنبال آن فشار تقاضا و نابسامانی بازار از کاهش تسهیلات پرداختی نظام بانکی تأثیر گرفته است. در این ارتباط، پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است: «اگر آمار مرتبط با حوزه ساخت را به طور دقیق نگاه کنیم، متوجه خواهیم شد که ساخت مسکن ارتباط مستقیمی با تسهیلات بانکی داشته و هرگاه سهم این تسهیلات توسط بانک کاهش پیدا کرده، شاهد کاهش تولید مسکن بوده‌ایم.»
سهم نزولی مسکن از تسهیلات بانکی
مسئله پرداخت‌نشدن تسهیلات مسکن در شرایطی اتفاق می‌افتد که انتهای سال ۹۸، شورای پول و اعتبار به عنوان عالی‌ترین بخش تصمیم‌گیری نظام بانکی با دستور شخص رئیس‌جمهور به بانک‌ها ابلاغ کرده بود که ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به حوزه ساخت مسکن اختصاص دهند.
در همین راستا، محمود محمودزاده، معاون مسکن و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی با انتقاد از عملکرد نظام بانکی می‌گوید: «متأسفانه برخلاف تأکید رئیس‌جمهور، وزیر راه و شهرسازی و رئیس بانک مرکزی، نه تنها از ارائه ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی بانک به حوزه مسکن محقق نشد، بلکه این آمار از ۵/۱۳ درصد در سال ۹۷ به تنها ۷ درصد در سال ۹۸ کاهش پیدا کرد و در ۹ ماهه ابتدایی سال ۹۹ نیز به کمترین میزان ۱۰ سال اخیر یعنی کمتر از ۵ درصد نزول پیدا کرده است.»
در چنین شرایطی که نظام بانکی کشور، علاقه‌ای به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن از خود نشان نداده و ترجیح می‌دهد که منابع مالی خود را در قالب تسهیلات کوتاه مدت به بخش غیر مولد اقتصاد دهد، مشخص نیست که آینده بازار مسکن بدون تأمین مالی ساخت و به دنبال آن کاهش عرضه به چه سمت و سویی هدایت می‌شود.
براساس جزئیات اجرای قانون جهش تولید مسکن، افزایش سقف تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن از ۱۰۰میلیون تومان به میزان ۴۵۰ میلیون تومان برای شهر تهران، ۴۰۰ میلیون تومان برای سایر کلانشهرها، ۳۵۰ میلیون تومان برای مراکز استان، ۳۰۰ میلیون تومان برای سایر مناطق شهری و ۲۵۰ میلیون تومان برای مناطق روستایی به ازای هر واحد و همچنین افزایش دوره بازپرداخت از ۱۲سال به ۲۰سال و در مجموع پرداخت ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی جزء تکالیف نظام بانکی به حساب می‌آید.
پرداخت تسهیلات معادل ۱۱ درصد تکلیف قانونی بانک‌ها
مسئله پرداخت تسهیلات به ساخت مسکن به اندازه‌ای مهم است که مجلس شورای اسلامی تاکنون پیگیری‌های متعددی برای اجرای این قانون انجام داده است. با وجود پیگیری‌های نمایندگان مردم تا این لحظه قرارداد کمتر از ۱۱۰ هزار واحد مسکونی برای پرداخت تسهیلات از سوی بانک مسکن منعقد شده و آمار سایر بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مشخص نیست. به معنای دیگر با وجود گذشت پنج ماه از سال درحالی که تأمین مالی ساخت یک میلیون مسکن تکلیف قانونی نظام بانکی است، کمتر از ۱۱۰ هزار واحد مسکونی موفق به اخذ قرار داد تأمین مالی شده‌اند.
فعلاً اندازه ساخت ۵ متر در واحد پول جمع‌آوری شده
همچنین محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران در گفتگو با پارسینه از مشکلات پیش روی دولت در ساخت مسکن ملی و نحوه قیمت‌گذاری واحد‌های نهضت ملی مسکن می‌گوید: «در حالی که بسیاری از متقاضیان آورده اولیه ۴٠ میلیون تومانی را واریز کرده‌اند و قرارداد ساخت با هزینه هر متر ۵/۵ میلیون تومان منعقد شده، اما امروز هزینه تمام شده ساخت هر متر خانه حداقل به ۸ میلیون تومان رسیده است.»
وی با بیان اینکه در حال حاضر هیچ کسی از قیمت نهایی و انتهای قیمت‌گذاری واحد‌های نهضت ملی مسکن خبر ندارد، می‌افزاید: «دولت با پیمانکاران در مقطعی با قیمت ساخت ۵/۵ میلیون تومان توافق و قرارداد منعقد کرده، اما به طور قطع با توجه نرخ تورم امروز امکان ساخت و پایان پروژه با قیمت ۵/۵ میلیون تومان وجود ندارد. ادامه کار با این قیمت‌های باعث می‌شود پیمانکاران کیفیت واحد‌ها را به شدت کاهش دهند که منجر به ایجاد مشکلاتی خواهد شد.»
رئیس کمیسیون عمران مجلس تأکید می‌کند: «موضوع قابل تأمل این است که هیچ قیمت مقطوعی از این واحد‌ها به مردم اعلام نشده و کسی نمی‌داند در پایان قیمت واحد ۱۰۰ متری چه قیمتی خواهد رسید. تنها چیزی که به متقاضیان اعلام شده، این است که فعلاً در مرحله اول ۴۰ میلیون تومان به عنوان آورده اولیه واریز کنند تا ببینند بعد‌ها چه پیش می‌آید. متأسفانه روند ساخت و تحویل پروژه نهضت ملی مسکن مبهم است و اگر این روند ادامه پیدا کند دچار مشکل می‌شویم.»
رضایی کوچی می‌افزاید: «توجه داشته باشیم دولت باید نقش راهبری داشته باشد. دولت در این پروژه پیمانکار نیست و باید زمین و تسهیلات را فراهم کند و مصالح ساختمانی را با قیمت مناسب در اختیار مردم بگذارد و سازندگان حمایت کند تا انبوه‌سازان وارد خانه‌سازی در این پروژه شوند، اما در حال حاضر دولت خودش در نقش پیمانکار وارد شده و این اقدام تخلف است، چراکه باعث می‌شود سرعت و کیفیت کار کاهش پیدا کند.»
رئیس کمیسیون عمران درباره گزارش پیشرفت از طرح نهضت ملی مسکن که وزیر راه و شهرسازی در مجلس ارائه داده، اظهار می‌دارد: «طبق گزارش ارائه شده تا به امروز توانسته‌اند به اندازه ۲ میلیون واحد مسکونی زمین تأمین کنند که این اقدام قابل دفاعی است، اما دولت باید به فکر ایجاد زیرساخت‌ها باشد که برای این اقدامات تنها منابع مالی آن همان آورده ۴٠ میلیون تومانی مردم است که به عبارت دیگر به اندازه ۵ الی ۶ متر واحد‌ها پول جمع‌آوری شده است. از آنجا که مخاطب این طرح اقشار کم‌درآمد هستند، برای تأمین مالی به متقاضیان هم نمی‌توانند فشاری وارد کنند. در نهایت راهکار اصلی همان تولید مسکن است، اما وزیر راه و شهرسازی هم می‌گوید پولی برای ساخت مسکن ندارد و تأمین منابع مالی کند پیش می‌رود که درست هم است.»
به نظر می‌رسد وعده‌های مسکنی دولت، با به خط کردن سیستم بانکی و نظارت بر بازار مصالح ساختمانی تحقق یابد. به شرطی که بودجه مورد نیاز در اختیار وزارت راه قرار گیرد و نرخ ساخت و ساز روزانه گران نشود.
