صادق حسن زاده
رويكرد افزايش تسهيلات مسكن براي خانهاوليها در سال 1394 چندان موفقيتآميز نبود. اين موضوع موجب شد تا مقامات دولتي براي اثربخشي تسهيلات مسكن اقدام به اصلاح صندوق پسانداز مسكن يكم كنند. طبق آخرين مصوبات وام مسكن يكم با نرخ سود 5/9 درصد، بازپرداخت ۱۲ساله و اقساط ماهيانه ۹۳۵هزار تومان پرداخت ميشود. افرادي كه بدون سپرده اقدام به دريافت وام مسكن با اوراق سازمان بورس ميكنند، ميتوانند از ۶۰ ميليون تومان وام مسكن به اضافه ۲۰ ميليون تومان وام تعميرات در قالب وام جعاله استفاده كنند.
اصلاح صندوقها براي اثربخشي بيشتر
ماحصل برگزاري نشستهاي كارشناسي بين متولي بخش مسكن، سياستگذار پولي و بانك عامل بخش مسكن در خصوص راهكارهاي رفع نقص از صندوق پسانداز مسكن يكم هماكنون به طراحي مدل اصلاحي «پرداخت وام خريد مسكن در بافتهاي فرسوده شهري» در قالب «راهاندازي صندوق پسانداز مسكن دوم» منجر شد. اصلاحات ايجاد شده موجب ميشود تا قدرت خريد متقاضيان مصرفي از سه مسير «كاهش طول دوره پسانداز»، «كاهش مبلغ قسط ماهانه» و همچنين «كاهش نرخ سود تسهيلات» افزايش يابد و رونق معاملاتي و ساختوساز در بافتهاي فرسوده را تسريع كند. ازاينرو تسهيلات خريد مسكن با «حذف شرط خانه اولي» با هدف تحريك به ساخت و خريد مسكن در بافتهاي فرسوده و رونق معاملات ملك در محدودههاي هدف نوسازي، پرداخت خواهد شد.
به اعتقاد كارشناسان اقتصادي وام خانهاوليها سه ضعف اصلي داشت؛ نخست دريافت تسهيلات از سوي سپردهگذاران به ميزان حجم ثبتنامكنندهها نبود و در نتيجه اثرگذاري مورد انتظار را در تحركبخشي به معاملات مصرفي از ناحيه تقاضاي خانهاوليها خنثي ماند. از سوي ديگر اقساط ماهانه زياد، مبلغ سپرده بالا و همچنين طول دوره سپردهگذاري طولاني موجب شد تا تقاضا براي اين وامها به حداقل برسد. با اصلاحيه جديد وامها تا پرداخت سقف ۱۶۰ميليون تومان در تهران، ۱۲۰ميليون تومان در مراكز استانها و شهرهاي بزرگ و ۸۰ ميليون تومان در شهرهاي كوچك افزايش يافت. از سوي ديگر در حالي متقاضيان دريافت وام خريد مسكن از صندوق پسانداز مسكن در تهران بايد حداقل براي يكسال مبلغ ۴۰ ميليون تومان براي دريافت وام انفرادي ۸۰ ميليوني سپردهگذاري كنند كه طبق آخرين اصلاحات انجام شده، مدت زمان يكساله سپردهگذاري به ۱۰ ماه و در بهترين حالت به هشت ماه مشروط به رعايت كف سپردهگذاري لازم كاهش يافت. همچنين نرخ سود تسهيلات مسكن كه در بافتهاي فرسوده ۸درصد و در ساير مناطق شهري 9/5 درصد بود در اصلاحيه جديد به ۷درصد كاهش يافت. طول دوره بازپرداخت تسهيلات نيز از ۱۲سال به ۱۵سال و در بهترين حالت به ۲۰سال و مبلغ قسط ماهانه وام ۳۰درصد نسبت به مبلغ قسط وام يكم نزول كرد.
دو منبع تأمين منابع كمكي در اولويت
علي چگيني، مديركل دفتر برنامهريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي با بيان اينكه اعتبارات لازم براي اين تسهيلات را از دو منبع اوراق رهني مسكن و بودجه عمومي تأمين ميشود، توضيح داد: تخصيص منابع از محل بودجه عمومي، انتشار اوراق رهني از طريق بانك مسكن و خريد اين اوراق توسط ساير بانكها از محل بخشي از سپردههاي قانوني ساير بانكها، انتشار اوراق ارزي با پشتوانه منابع صندوق توسعه ملي و با پوشش ريسك افزايش نرخ ارز از سوي دولت و همچنين انتشار اوراق ارزي به پشتوانه مانده مطالبات بانك مسكن از وامگيرندهها كه در قالب تسهيلات طي سالهاي اخير به متقاضيان پرداخت شده است در كنار سپردهگذاري ريالي از محل منابع صندوق توسعه ملي در صندوق پسانداز مسكن براي يك دوره مشخص خواهد بود.
به گفته چگيني در حال حاضر ۱۴۰هزار ميليارد تومان مانده تسهيلات پرداخت شده از سوي بانك عامل بخش مسكن به وامگيرندههاي سالهاي قبل بهعنوان دارايي غيرقابل استفاده در زمان حاضر وجود دارد كه بانك عامل بخش مسكن ميتواند به پشتوانه اين مطالبات، اوراق رهني منتشر كند؛ به اين معنا كه بخشي از اين مطالبات قابليت تبديل به منابع نقد البته با استفاده از ظرفيت مؤسسات مالي خارجي را دارند، اين در حالي است كه تاكنون تنها در يك مرحله ۳۰۰ميليارد تومان اوراق رهني از سوي بانك مسكن منتشر شده است.
حسين عبدهتبريزي، اقتصاددان و مشاور مالي وزير راه و شهرسازي معتقد است: يك پيشنهاد براي تجهيز منابع كمكي صندوقهاي پسانداز مسكن اين است كه با كمك دولت، بانك عامل بخش مسكن مطالبات خود از وامگيرندهها را به كشورهاي خارجي بفروشد. بهعنوان مثال بانك توسعه اسلامي حاضر است در اين زمينه همكاري كند. با اين حال چگيني، مديركل اقتصاد مسكن معتقد است: در شرايط فعلي كمهزينهترين و عمليترين روش براي تأمين منابع كمكي موردنياز براي تقويت منابع صندوقهاي پسانداز مسكن «افزايش طول دوره استمهال منابع برگشتي تسهيلات مسكن مهر» و «سپردهگذاري ريالي صندوق توسعه ملي در صندوق پسانداز مسكن» است.
وضعيت اوراق مسكن
بر اساس گفته مقامات بانك مركزي سقف وام خريد مسكن از محل اوراق حق تقدم و صندوق پسانداز مسكن افزايش خواهد يافت، بهگونهايكه در شهر تهران 60 ميليون تومان وام خريد مسكن از محل اوراق حقتقدم پرداخت ميشد كه مطابق دستورالعمل جديد 10ميليون تومان بدون خريد اوراق به مبلغ وام افزوده ميشود. با احتساب وام 20ميليون توماني تعمير در مجموع 90ميليون تومان به متقاضيان خريد مسكن وام پرداخت ميشود. در مراكز استانها و شهرهاي بالاي 200 هزار نفر جمعيت نيز 50 ميليون تومان وام از طريق اوراق حق تقدم پرداخت ميشود كه با احتساب 10ميليون تومان وام بدون اوراق و 20 ميليون تومان تعمير، مجموعاً در اين مناطق 80 ميليون تومان وام پرداخت ميشود. در ساير شهرها نيز سقف وام از 60ميليون تومان به 70ميليون تومان افزايش مييابد.
همچنين وام زوجهاي جوان در تهران 100ميليون تومان از محل اوراق حق تقدم، 20 ميليون تومان هم بدون سپردهگذاري و 20 ميليون تومان هم وام تعمير پرداخت خواهد شد. از سوي ديگر در مراكز استانها و شهرهاي بيش از 200 هزار نفر جمعيت 120 ميليون و در ساير شهرها نيز 60 ميليون تومان از محل خريد اوراق حق تقدم، 20 ميليون تومان بدون سپردهگذاري و 20 ميليون تومان وام تعمير پرداخت ميشود. در ساير شهرها مجموعاً 100 ميليون تومان وام خريد مسكن پرداخت ميشود.
تحرك بازار مسكن با تسهيلات بانكي
به نظر ميرسد تنها عاملي كه موجب ميشود تا تسهيلات مسكن اثرگذار باشد، ورود دولت به بخش تسهيلات مسكن و افزايش مبلغ وام، كاهش نرخ بهره و طولانيتر كردن مدت زمان بازپرداخت است؛ چراكه در حال حاضر بانكهاي خصوصي توانايي پرداخت تسهيلات مسكن با نرخ بهره پايين را ندارند. به اعتقاد كارشناسان بازار مسكن، ايدهآلترين شرايط براي تسهيلات مسكن، كاهش نرخ بهره تسهيلات به ۶ درصد و افزايش زمان بازپرداخت اقساط به ۲۰سال است. بنابر دادههاي موجود تقاضا براي بازار مسكن وجود دارد، اما نكته اساسي آنجاست كه اين تقاضا براي خانههاي ارزان قيمت بوده و خانههاي متوسط و گرانقيمت همچنان در ركود به سر ميبرند. از اينرو ميتوان انتظار داشت كه ساختوسازهاي بخش خصوصي بيشتر به سوي نقاط ارزان قيمت هدايت شود. بايد به انتظار نشست و ديد كه آيا اصلاحيه دستورالعمل جديد تسهيلات مسكن ميتواند از ركود عميق كنوني بكاهد.
