سرويس اقتصادی جوان آنلاين: وقتی برای افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها، استانداردی تعریف نمی‌شود، نتیجه آن می‌شود که بخشی از منابع شرکت‌ها و بنگاه‌ها به دارایی، چون زمین و ساختمان تبدیل می‌شود تا هر چند سال یکبار از فرصت افزایش تورم در بخش مسکن استفاده کرده و با تجدید ارزیابی دارایی‌های خود، عدم توازن دارایی‌ها را با بدهی و سرمایه خود ساماندهی کنند. گاهی نیز با دخیل بستن به دامان تجدید ارزیابی دارایی‌ها از زیرسایه ورشکستگی خلاصی یابند؛ از این رو است که می‌بینیم ۳ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد و پیوسته نیز افزایش می‌یابد.
اگر نگاهی به صورت‌های مالی شرکت‌ها و بنگاه‌هایی که در حوزه‌های مختلف اقتصادی فعالیت دارند، کنیم، می‌بینیم که عموم شرکت‌ها بخشی از امکانات خود را به زمین و ساختمان با انواع کاربری تبدیل کرده‌اند، این در شرایطی است که بعضی اوقات هیچ استفاده‌ای هم از این دارایی‌ها صورت نمی‌گیرد. شاید در گذشته این پرسش مطرح بود که چرا شرکت‌ها و بنگاه‌ها در حوزه‌ای سرمایه‌گذاری می‌کنند که هیچ سنخیتی با فعالیتشان ندارد، اما امروز با تجدید ارزیابی‌های مسلسل‌وار می‌توان متوجه شد که ماجرا از چه قرار است. از شرکت‌های فعال در حوزه بانک گرفته تا فولاد و کشاورزی و... همه و همه بخشی از امکانات خود را به زمین و ساختمان تبدیل کرده‌اند، تا هر چند سال یکبار که بهای زمین و ساختمان جهش می‌یابد، این شرکت‌ها تقاضای تجدید ارزیابی دارایی‌ها دهند و بدین واسطه اگر ضعفی در صورت‌های مالی خود و تراز بین دارایی‌ها، بدهی‌ها و سرمایه دارند، جبران کنند.
برای ساماندهی مسکن سیاستگذار چه باید بکند
شاید در نگاه اول ایرادی نتوان بر شرکت‌ها گرفت، زیرا منعی در سرمایه‌گذاری در حوزه زمین و ساختمان نیست و بخشی از امکانات خود را در این بخش ورود می‌دهند، اما به سیاستگذار اقتصاد کلان بی‌شک می‌توان ایراد وارد کرد که چرا برای تجدید ارزیابی دارایی‌ها استاندارد تعریف نمی‌کند و سپس چرا در زمینه اخذ مالیات بر مجموع دارایی‌ها و عایدی سرمایه‌دارایی‌ها که نشئت گرفته از تغییرات قیمت است، تصمیم‌گیری نمی‌شود.
در همین راستا مسائلی، چون هدایت سرمایه‌ها به سمت ساخت‌و‌ساز مسکن و نه دپوی زمین و ساختمان و همچنین کنترل تورم بخش زمین و ساختمان نیز قابل توجه است. درعین حال تغییر فرمول نرخ‌گذاری زمین و ساختمان و از همه مهم‌تر نحوه استخراج تغییرات قیمت زمین و ساختمان بسیار حائز اهمیت است. همچنین رصد بازار معاملات مسکن و ممانعت از شکل‌گیری معاملات مشکوک مکرر با هدف سفته‌بازی و ایجاد حباب قیمتی در محلات مختلف استان‌هایی، چون تهران، اصفهان، مشهد و تبریز نیز بسیار مهم است.
برخی از شرکت‌ها برای نجات از ورشکستگی به تورم زمین و ساختمان نیاز دارند
از آنجایی که رشد تورم در بخش زمین و ساختمان ذینفعان حقوقی ثروتمندی، چون شرکت‌ها و بنگاه‌های بزرگ و متوسط دارد و تعداد زیادی از شرکت‌ها با گردش‌های مالی هزاران میلیارد تومانی به تجدید ارزیابی دارایی‌های مرتبط با بخش زمین و ساختمان دخیل بسته‌اند، تا صورت‌های مالی خود را از ناترازی خارج کنند و از شمول ورشکستگی خارج شوند، بیم آن می‌رود که شرکت‌های ثروتمند با گردش مالی قابل ملاحظه با هدف دستکاری قیمت زمین و ساختمان کارگزارانی را به خدمت بگیرند تا با انجام معاملات مکرر با نرخ به مراتب بالاتر از عرف بازار زمینه رشد ماهانه بهای زمین و ساختمان را فراهم آورند. اگر فرضیه فوق به واقع وجود داشته باشد، می‌بینیم که در رکود بازار و در برخی از مناطق مشخص استان تهران معاملات مکرر ده‌ها میلیارد تومانی انجام می‌گیرد تا تنور افزایش قیمت زمین و ساختمان همچنان داغ بماند. در این میان وقتی در بخش پول و بانک با چالش دارایی‌های سمی مرتبط با بخش زمین و ساختمان روبه‌رو هستیم و بسیاری از شرکت‌ها نیز برای خروج از مرز ورشکستگی دخیل اتفاقی، چون تجدید ارزیابی دارایی‌ها هستند، فرضیه انجام معاملات مکرر با هدف دستکاری قیمت‌ها در بخش مسکن تقویت می‌شود.
دپوی بخشی از منابع شرکت‌ها در خانه‌های خالی
در عین حال باید توجه داشت که در اقتصاد ایران، بیش از یک میلیون و ۳۰۰ هزار شرکت ثبتی وجود دارد که در حوزه‌هایی، چون پول و بانک، فولاد، صنایع غذایی، خودرو، موتور‌سیکلت و ساخت‌و‌ساز فعالیت دارند و با فهم این موضوع که تجدید ارزیابی دارایی‌های مرتبط با بخش زمین و ساختمان چه بهره‌ای می‌تواند به آن‌ها برساند، برخی از این شرکت‌ها در حوزه زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری داشته‌اند. از همین رو است که می‌بینیم بسیاری از شرکت‌ها به جای آنکه تمامی منابعشان را روی توسعه حوزه تخصصی خود به کارگیری کنند، در حوزه‌های غیرتخصصی خود به ویژه در بخش زمین و ساختمان در داخل و خارج از کشور ورود می‌دهند که این رویداد به یک معضل جدی برای اقتصاد ایران تبدیل شده است، زیرا شاید خالی بودن میلیون‌ها خانه یکی از دلایلش سرمایه‌گذاری شرکت‌ها در بخش مسکن با هدف بهره‌مندی از فرصت تجدید ارزیابی دارایی‌ها باشد.
نه به دپوی مسکن، آری به احیای بافت‌های فرسوده
در عین حال باید دانست که ورود سرمایه شخصی اشخاص حقیقی یا حقوقی در بخش دپوی زمین و ساختمان چندان به صلاح نیست و باید روی هدایت منابع ساخت‌و‌ساز خانه‌های جدید و احیای بافت‌های فرسوده فراوان کشور کار کرد و اگر چنین نشود می‌بینیم که هر روز بر حجم خانه‌های خالی از سکنه در اقتصاد ایران افزوده می‌شود و وقتی در این حوزه موانع مالیاتی هم وجود ندارد، وضعیت بدتر از گذشته می‌شود.
افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌های مرتبط با بخش مسکن متوقف شود
شاید دلیل افزایش شدید قیمت مسکن طی یکی، دو سال اخیر آن باشد که بسیاری از شرکت‌ها برای فرار از وضعیت ورشکستگی به وجود تورم بیشتر زمین و ساختمان و شارژ شدن امکان هر چه بیشتر بهبود ساختار مالی از طریق تجدید ارزیابی دارایی‌های مرتبط با بخش زمین و ساختمان نیاز دارند. حال باید دید سیاستگذار دومینوی اشتباهی را که در بخش تجدید ارزیابی دارایی‌ها شکل گرفته است از طریق وضع مالیات بر دارایی‌های مرتبط با بخش زمین و ساختمان و خانه‌های خالی و عایدی سرمایه بخش زمین و ساختمان پایان می‌دهد یا اینکه دخیل بستن شرکت‌ها به بخش زمین و ساختمان جهت تجدید ارزیابی دارایی‌ها برای بهبود وضعیت صوری و کاغذی مالیشان همچنان ادامه می‌یابد.
کانون‌های دستکاری قیمت مسکن به سهولت قابل شناسایی است
با توجه به اینکه طی یکی، دو سال اخیر اقتصاد ایران به شدت با جهش قیمت زمین و ساختمان روبه‌رو بوده است و کانون‌های سفته‌بازی و دستکاری قیمت و معاملات مکرر زمین و ساختمان در تهران کاملاً مشخص است، انتظار می‌رود در ابتدا افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها تا اطلاع ثانوی ممنوع اعلام شود و سپس تمامی مبادلات بیش از ۱۰ میلیارد تومانی زمین و ساختمان در تهران طی دو سال اخیر مورد بررسی قرار گیرد و با عواملی که زمینه‌ساز دستکاری قیمت بوده‌اند، برخورد شود.
مرکز پژوهش‌ها مسئله را تبیین کند
از این روی جای دارد مراکز پژوهشی، چون مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی نمایندگان مردم را نسبت به خطایی که در افزایش سرمایه شرکت‌ها از محل تجدید ارزیابی دارایی‌های مرتبط با زمین و ساختمان سال‌ها در جریان است آگاهی‌بخشی کنند و در عین حال، نهاد‌های نظارتی و دادستان کل کشور به عنوان مدعی‌العموم به گرانی‌ها و معاملات مکرر مشکوک بخش زمین و ساختمان در تهران و سایر استان‌ها ورود داشته باشند.
طرح کاداستر را تمام کنیم
در نهایت انتظار می‌رود طرح کاداستر از قوه‌قضائیه به خود دولت انتقال یابد تا زحمت اتمام این طرح را خود دولت بکشد و منابع این طرح را نیز خود دولت تأمین کند تا یکبار برای همیشه حدود تمامی زمین‌های کشور و مالک این زمین‌ها و نوع کاربری‌شان با نقشه هوایی آنلاینش نشر عمومی یابد تا زین پس تأمین مالی و ثروت‌اندوزی از محل زمین‌خواری و سرمایه‌گذاری در این تخلف تأسف‌بار نیز پایان یابد و زمینه برای ساماندهی جدی حوزه زمین و ساختمان نیز فراهم یابد.
