قیمت زمین و ساختمان در برخی مناطق تهران آنقدر دچار رشد شده است که جا دارد برای بررسی و چرایی این موضوع رشته‌ای با عنوان فلسفه گرانی زمین و ساختمان در بین سیاستگذاران بخش زمین و ساختمان تشکیل شود. شاید عده‌ای تصور کنند این جمله به جهت طنز عنوان شده است که باید گفت اصلاً چنین منظوری در کار نیست، زیرا به جهت آنکه تهران نقش لیدر را در نرخ‌گذاری بازار زمین و ساختمان دیگر استان‌های کشور بر عهده دارد، از این رو باید بررسی شود آبشخور رشد مکرر نرخ مسکن در تهران (به ویژه مناطق لوکس بالای شهر) چیست و چگونه باید این بخش از بازار مسکن کنترل یا در صورت لزوم اثر سوء آن بر سایر بازار‌ها قطع شود.
بین کارشناسان مسکن مرسوم است که می‌گویند بازار مسکن بازار بزرگی است و اثرگذاری بر این بازار به این سادگی‌ها نیست و به منابع و سازمان قابل ملاحظه‌ای جهت انجام معاملات مکرر نیاز است، اتفاقاً باید گفت باید این دیدگاه تغییر کند، زیرا وقتی تعداد معاملات در یک منطقه از تهران در ماه گاه به ۱۰۰ معامله هم نمی‌رسد، طبیعی است که با چند معامله بتوان قیمت ملک در یک محله از تهران را به طور کلی با رشد مواجه کرد.
از سوی دیگر وقتی مرکز آمار مدعی است تعداد خانه‌های خالی از سکنه یا کم‌استفاده در تهران به بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی می‌رسد و تعداد معاملات مسکن در مناطق بیست‌و‌دوگانه تهران در ماه گاه حتی به ۷ هزار معامله هم نمی‌رسد، طبیعی است که باید صدر تا ذیل بازار زمین و ساختمان در کشور مورد تحلیل و بررسی دقیق قرار گیرد و در این بررسی حتماً شهرهایی، چون تهران به عنوان پایتخت و لیدر رشد قیمت مسکن باید به شکل ویژه مورد بررسی قرار گیرد، کمااینکه فاصله رشد نرخ مسکن در نمودار و اندیکاتور هم اکنون با سایر استان‌های کشور بسیار زیاد است.
فوندانسیون مشکل بازار مسکن کجاست.
اما ریشه رشد مکرر قیمت مسکن از کجا نشئت می‌گیرد، آیا سیاست‌های پولی و مالی که به بی‌ارزش شدن پیوسته ریال در برابر سایر کالا‌ها می‌انجامد، دلیل رشد قیمت است یا اینکه تقاضا بر عرضه مسکن چنان فزونی دارد که به جهت کمبود مسکن مورد نیاز تقاضای مصرفی یا سرمایه‌ای بازار مسکن دچار رشد قیمت می‌شود. در عین حال گفته می‌شود که مسائل مربوط به خشکسالی و تغییرات آب و هوا شرایطی ایجاد کرده که تقاضا برای خانه‌های کم‌استفاده تقویت شده است، از این رو تعداد خانه‌هایی که به شکل موقتی و غیردائمی از آن‌ها استفاده می‌شود، حتی از خانه‌های خالی از سکنه بیشتر شده است، همچنین عده‌ای معتقدند اشخاص حقیقی و حقوقی زیادی به جهت اینکه نسبت به رشد نرخ مسکن در اقتصاد‌هایی مبتلا به بیماری هلندی، چون اقتصاد ایران آگاهی داشتند و رشد نرخ زمین و ساختمان را حتی از تورم عمومی بیشتر می‌دانستند، طی دهه‌های گذشته وجوه نقد زیادی را به زمین و ساختمان تبدیل کرده‌اند و امروز رشد نرخ زمین و ساختمان برای این اشخاص حقیقی و حقوقی که می‌تواند در بین آن‌ها بانک‌ها، بیمه‌هایی، چون سازمان تأمین اجتماعی و صندوق‌های بازنشستگی و بیمه‌های درمانی نیز حضور داشته باشد، به سپر دفاعی در برابر تورم و همچنین متعادل‌کننده ترازنامه تبدیل شده است.
از سوی دیگر عده‌ای معتقدند بازار مسکن در شهرهایی، چون تهران به بلایایی، چون سفته‌بازی‌های اشخاص صاحب نقدینگی در هر محله تبدیل شده است، به طوری که در هر بنگاه مشاوره املاک در محلات عده‌ای صاحب نقدینگی در حوزه زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری‌هایی انجام داده‌اند که این اشخاص ذی‌نفع رشد نرخ مسکن در محلات هستند و معاملات مکرر این اشخاص یا رفتار معاملاتی این اشخاص در بازار موجب رشد نرخ‌ها می‌شود.
در این میان عده‌ای بر این باورند که در بازار مسکن مشاغل کاذبی شکل گرفته است که بازاریابی‌های اینترنتی در فضای مجازی برای فروش مسکن به بالاترین قیمت ممکن در رشد قیمت‌ها مؤثر است، همچنین برخی هم بر این اعتقادند که بازار مسکن به شدت به تحولات بازار‌های موازی حساس است و اگر در هر بازاری اتفاقی رقم بخورد، بازار مسکن به همان بهانه می‌خواهد به میزان رشد بازار رقیب افزایش قیمت را تجربه کند.
از سوی دیگر عده‌ای هم می‌گویند طی سال‌های گذشته جابه‌جایی‌ها و مهاجرت‌هایی در دل مناطق مختلف جغرافیای ایران‌زمین رقم خورده است که این رخداد‌ها در عمل حاشیه‌نشینی در شهر‌ها را با جهش بسیار قابل ملاحظه‌ای مواجه کرده است، این حاشیه‌نشینی در شهر‌ها عملاً نرخ مسکن در شهر‌ها را با رشد مواجه کرده است، زیرا گرانی زمین و ساختمان در برخی مناطق به سپری تدافعی تبدیل شده است تا از فرهنگ این مناطق حفظ و حراست شود و هر شخصی از هر طبقه اجتماعی نتواند به این بخش‌ها جهت اسکان ورود داشته باشد.
نیازمند تحقیق و پژوهش هستیم
در کنار موارد مطرح شده کارشناسان اقتصادی هم هستند که معتقدند اقتصاد زمین و ساختمان به جهت سیاستگذاری صحیح و عاقلانه و حکیمانه نیازمند تحقیق و پژوهش و بررسی است، زیرا امروز در برخی مناطق تهران قیمت مسکن آنقدر با رشد مواجه شده است که با بخشی از پول فروش این خانه‌ها می‌توان به کشور‌های نامی دنیا یا کشور‌های همسایه‌ای، چون ترکیه و گرجستان مهاجرت کرد، این وضعیت عملاً شرایطی ایجاد می‌کند که هم اشخاص ارزشمندی که نظام برای آن‌ها سرمایه‌گذاری کرده به فکر مهاجرت بیفتند، زیرا هزینه تهیه مسکن مناسب در سایر کشور‌ها از ایران به مراتب ارزان‌تر است و هم اینکه دارندگان این مسکن‌ها را ترغیب می‌کند برای مهاجرت از کشور و خروج ارز و سرمایه اقدام کنند.
به هر روی این موارد از این جهت مطرح شد که بدانیم برای سیاستگذاری در بازار مسکن با هر هدفی از جمله خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود و کنترل قیمت‌ها برای متقاضی مصرفی بازار مسکن و اجاره نشین‌ها یا کنترل معاملات سرمایه‌ای بازار مسکن به جهت مهار اثر سوء آن در کلیت بازار و بخش مصرفی بازار مسکن و اجاره‌بها باید ابتدا از وضعیت بازار مسکن و عوامل اثرگذار بر مؤلفه‌های مختلف بازار علم و آگاهی کامل داشته باشیم.
امکان دارد ما تصور کنیم نیاز بازار مسکن صرفاً کمبود عرضه است و در افزایش تولید مسکن سرمایه‌گذاری کنیم و دست آخر متوجه شویم که میزان موجودی مسکن کشور از تعداد خانوار‌ها بیشتر است و کلی مسکن به خانه‌های خالی از سکنه کشور افزوده‌ایم که به دلایل مختلف متقاضی برای این مسکن‌ها وجود ندارد، پس بنابراین شناخت آناتومی بازار مسکن در شرایط کنونی بسیار مهم است، زیرا شرایط برای متقاضیان مصرفی بازار مسکن بسیار پیچیده شده است و در شرایط کور و خاکستری و مبهم ناشی از جهل بر وضعیت بخش زمین و ساختمان، سیاستگذاری صحیح و مؤثر نیز تقریباً غیرممکن است.
امروز کافی است نگاهی به قیمت نجومی زمین به عنوان یکی از نهاده‌های مهم و اثرگذار در تولید مسکن و تشکیل‌دهنده قیمت تمام‌شده بالای ساختمان در مناطق بالای تهران بیندازیم، متأسفانه بین قیمت یک مترمربع زمین با کاربری مسکونی از شمال شهر تا جنوب شهر گاه بیش از ۴۰۰ میلیون تومان فاصله است، حال آنکه وام خرید مسکن در همین حدود قرار دارد. امروز بدون تعارف باید گفت وضعیت در بازار مسکن قرمز است و گویی رشد قیمت مسکن در برخی مناطق تهران به عنوان هسته و مغز اصلی رشد نرخ مسکن در سایر مناطق کشور حد یقف ندارد.
اصلاح گزارشگری آماری
لازم به توضیح است معمولاً در گزارشگری آماری قیمت مسکن در شهرهایی، چون تهران از سوی مرکز آمار یا بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن بولد و بزرگنمایی می‌شود، این در حالی است که با توجه به فاصله بسیار قابل ملاحظه قیمت مسکن در مناطق بالای شهر و پایین شهر تهران بهتر است تهران با ۲۲ منطقه به چند بخش تبدیل شود و در کنار حداکثر و حداقل قیمت مسکن در این مناطق، میانگین قیمت این بخش‌ها نیز گزارش شود تا سیاستگذار در جریان واقعیت‌های بخش مسکن باشد که وقتی گفته می‌شود مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است، بتوان گفت دقیقاً منظور چیست چراکه امروز مسکن در برخی مناطق تهران به قدری با رشد قیمت مواجه شده است که با فروش یک زمین و خانه ویلایی در یکی از مناطق بالای شهر تهران به سادگی امکانات مالی برای مهاجرت چند خانوار فراهم می‌شود.
تقریباً بسیاری از مردم می‌دانند با خروج مسکن از رکود چه در بخش ساخت‌وساز و چه در بخش خرید و فروش چه اتفاق‌های مثبتی در مشاغل، صنایعی و حرفی که به طور مستقیم و غیرمستقیم به بخش مسکن وابستگی دارند، رخ می‌دهد، از این رو از کنار رکود بخش مسکن و ساختمان نباید به همین سادگی عبور کرد چراکه رکود در این بخش یعنی به کما بردن صنایع و مشاغل متعدد و متنوع وابسته به این بخش.
تبدیل مسکن از کالایی مصرفی به سرمایه‌ای آنقدر از سوی کارشناسان و صاحبنظران این بخش عنوان شده است که این مورد را به عنوان یک جمله کلیشه‌ای به شمار می‌آوریم، اما باید توجه داشت که همین جمله کلیشه‌ای موجب بسیاری از چالش‌های اصلی اقتصاد ایران شده که فقر مردم از ناحیه هزینه سنگین اسکان یا رکود در مشاغل و صنایع وابسته به ساخت‌وساز تنها بخشی از آن است.
