سرویس اقتصادی جوان آنلاین: با انتشار اطلاعیه فروش سه ملک شامل یک قطعه زمین و دو باب واحد تجاری از سوی یکی از بانک‌های کشور، فروش املاک مازاد بانک‌ها در بورس کالای ایران کلید خورد. به اعتقاد کارشناسان اقتصادی با برطرف شدن نقص اطلاعات و ارتباطات خریدار و فروشنده در بازار مسکن نه‌تن‌ها رشد قیمت‌ها متوقف خواهد شد، بلکه به زودی با توسعه فایل‌های قابل‌عرضه در بورس مسکن شاهد تعدیل منفی قیمت در بازار مسکن خواهیم بود و سفته‌بازی و دستکاری نرخ توسط دلالان مسکن به پایان خواهد رسید، البته اخذ مالیات از دارندگان مسکن مازاد نیز به رشد عرضه مسکن در بنگاه‌های مشاوره املاک منتج شده‌است.
وجود حجم انبوهی از زمین و ساختمان‌هایی با کاربری‌های مختلف گویای این مهم است که بازار مسکن نه‌تن‌ها از بعد عرضه با مشکل روبه‌رو نیست، بلکه با مازاد عرضه نیز روبه‌رو است، منتهای مراتب نقص اطلاعات و ارتباطات در بازار مسکن حباب قیمتی را پدید آورده‌بود که امید می‌رود با توسعه هر چه بیشتر بورس مسکن و افزایش انواع و اقسام زمین و ساختمان با کاربری‌های گوناگون هم قیمت در این بازار کاهش یابد و هم اینکه بانک‌ها و صندوق‌های بازنشستگی و شرکت‌ها و همچنین اشخاص حقیقی که کلی زمین و ملک در ترازنامه‌های خود جای داده‌اند و امکان نقدشوندگی این دارایی‌ها در بازار مسکن وجود نداشت کم‌کم از طریق بورس مسکن بتوانند این دارایی‌ها را نقد کنند و در مسیر تولید به کار گیرند.
گفتنی است صورت‌های مالی اشخاص حقیقی و حقوقی گویای این مهم است که حجم قابل‌ملاحظه‌ای از دارایی‌های زمین و ساختمان و مستغلات با انواع کاربری در آن‌ها وجود دارد.
یکی از بانک‌های کشور به عنوان نخستین بانک برای تکالیف قانونی خود برای واگذاری املاک مازاد خود از مسیر بازار سرمایه، یک قطعه زمین با کاربری مسکونی - تجاری و دو ملک تجاری را برای فروش در بورس کالا با استفاده از مکانیسم حراج آگهی کرد.
۲ ملک تجاری در کرمان
براساس اطلاعیه‌های عرضه، این بانک دو ملک تجاری را مورخ ۲۵ شهریور ماه در شهرستان کرمان برای فروش روی تابلوی املاک و مستغلات بورس کالای ایران عرضه می‌کند که قیمت پایه این دو ملک براساس ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری ۵/ ۴۸ میلیارد ریال اعلام شده و مبلغ موردنیاز برای تضمین خرید و شرکت در حراج ۴۵۵/ ۱ میلیارد ریال معادل ۱۴۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان (۳ درصد قیمت پیشنهادی فروشنده) به صورت واریز وجه نقد یا تودیع ضمانتنامه بانکی در نظر گرفته شده‌است.
بر اساس اطلاعات مندرج در اطلاعیه عرضه، دو باب واحد تجاری یکی به متراژ ۶۳/ ۱۵۱ مترمربع و دیگری به مساحت ۵۱ /۳۸ مترمربع است.
یک قطعه زمین در بندرعباس
این بانک همچنین در شهرستان بندرعباس یک قطعه زمین اداری، تجاری و مسکونی به مساحت ۲۸/ ۷۴۳ متر مربع دارای سند تک برگ و مجوز احداث ۱۰ طبقه به متراژ زیربنا ۵هزارو۸۲۳ مترمربع با کاربری تجاری- مسکونی را در تاریخ ۲۶ شهریور ماه به قیمت مندرج در گزارش کارشناس رسمی دادگستری، برای فروش روی تابلوی املاک و مستغلات بورس کالا می‌آورد.
در اطلاعیه عرضه این زمین، قیمت پایه تعیین‌شده توسط کارشناس رسمی دادگستری معادل ۱۸۵ میلیارد و ۸۲۰ میلیون ریال تعیین‌شده و تضمین متقاضیان خرید برای شرکت در حراج مبلغ ۵۸/۵ میلیارد ریال معادل ۵۵۸ میلیون تومان (۳ درصد قیمت پیشنهادی فروشنده) به صورت واریز وجه نقد یا تودیع ضمانتنامه بانکی در نظر گرفته شده‌است.
اخلال در بازار مسکن را جدی بگیرید
شاید برای خیلی از مردم سؤال باشد که صاحبان خانه‌های خالی و کم‌استفاده به چه دلیل ۳ الی ۶میلیون واحد مسکونی به ارزش تقریبی هر واحد ۳ الی ۵میلیون میلیارد تومان را خریداری کرده‌اند و اصلاً صاحبان این حجم از مسکن که حدود ۲۰درصد مسکن موجود در کشور را تشکیل می‌دهد، چه اشخاصی هستند و این رفتار آن‌ها در بازار یعنی خارج کردن مسکن ساخته شده از بازار شناور و دپو کردن این کالا در سبد دارایی‌های خود چه اثری در قیمت مسکن و همچنین اجاره‌بها دارد؟
در توضیح باید گفت از آنجا که در اقتصاد ایران منعی برای خرید مسکن ساخته شده و خارج کردن آن از بازار با هدف سرمایه‌گذاری غیرمصرفی یا کم‌مصرفی وجود ندارد، اشخاص حقیقی و حقوقی دارنده نقدینگی برای حفظ کردن سرمایه خود از گزند تورم و همچنین دستیابی به سود، نقدینگی خود را به زمین و ساختمان تبدیل می‌کنند و خانه‌های ساخته شده در بازار شناور مسکن را از بازار خارج می‌کنند.
در همین راستا گزارش نفوس و مسکن مرکز آمار نشان می‌دهد حجم خانه‌های خالی از سکنه در فاصله سال‌های ۸۵ الی ۹۵ از محدوده ۶۰۰هزار واحد مسکونی به محدوده ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده است، حال اگر آهنگ رشد ۵۰درصدی خانه‌های خالی در حد فاصل سال‌های ۹۰ الی ۹۵ ادامه یابد، ما در سال ۱۴۰۰ حدود ۳ میلیون و ۹۰۰هزار واحد خالی از سکنه در کشور خواهیم داشت که اگر مقوله کاهش ساخت‌وساز و رکود شدید معاملات را در سال‌های اخیر مدنظر قرار دهیم، امکان دارد در سال آتی حجم خانه‌های خالی حداقل ۳ میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی باشد.
از آنجا که ضرباهنگ واحد‌های خالی از سکنه با خانه‌های کم‌استفاده تقریباً برابر است، اثر تقاضای سرمایه‌گذاری غیرمصرفی یا کم‌مصرف را باید در کنار هم دید، زیرا دو تقاضای مذکور تقریباً ۲۰درصد از واحد‌های مسکونی را به خود اختصاص داده‌اند و از آنجا که به دلیل ضعف سیاستگذاری و سرمایه‌گذاری در تولید مسکن طی سال‌های اخیر به کاهش ساخت‌وساز منتج شده، تقاضای غیرمصرفی در بازار شناور مسکن اخلال جدی ایجاد کرده است، زیرا متقاضی سرمایه‌گذاری با خرید مسکن‌های ساخته‌شده عرضه‌شده به بازار عملاً در بازار مسکن و اجاره‌بها اخلال ایجاد می‌کند و این معضل تا جایی ادامه یافته که به سادگی نرخ‌های مسکن به شدت حبابی شده است، به شکلی که متقاضی مصرفی از بازار خرید حذف شده و به بازار اجاره ورود پیدا کرده است، به همین دلیل با انفجار اجاره‌بها روبه‌رو هستیم.
با توجه به توضیح فوق می‌توان مدعی شد سیاست افزایش عرضه مسکن برای متعادل کردن قیمت‌ها اولاً هزینه و منابع خود را طلب می‌کند و ثانیاً بسیار زمانبر است، در عین حال از آنجا که منعی برای خرید مسکن‌های ساخته شده توسط دارندگان نقدینگی با هدف سرمایه‌گذاری غیرمصرفی وجود ندارد، عملاً خانه‌های نوساز را امکان دارد سرمایه‌گذاران فوق خریداری و از بازار خارج کنند و بر سبد دارایی‌های ملکی خالی از سکنه خود بیفزایند، بدین ترتیب در چنین حالتی سیاست تقویت عرضه اثری در توقف رشد قیمت‌ها و ممانعت از سفته‌بازی و دستکاری در نرخ مسکن ندارد.
در این میان، امتیاز طلایی افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌های ملکی عملاً به یکی از دلایل ایجاد اخلال در بازار مسکن مبدل شده است، زیرا شرکت‌ها با خرید املاک مسکونی و نگهداری آن‌ها در ترازنامه‌های خود هر چند سال یکبار درخواست افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌های ملکی خود می‌دهند، بدین ترتیب تا امتیاز طلایی فوق وجود ندارد طبیعی است که اغلب مجموعه‌ها و شرکت‌های دارنده نقدینگی پیوسته خانه‌های ساخته شده در بازار مسکن و همچنین املاک تجاری، زمین و... ساختمان را از بازار خارج کنند و در ترازنامه‌های خود قرار دهند، از این رو مقوله فوق اخلال بسیار جدی در بازار مسکن و نرخ زمین و ساختمان ایجاد کرده است.
بدتر از همه آن است که وقتی منعی برای خارج کردن مسکن ساخته شده از بازار شناور مسکن توسط متقاضی غیرمصرفی و شرکت‌ها وجود ندارد، سازندگان مسکن هم دست از کار ساخت‌وساز می‌کشند و به دلالی و خرید و فروش واحد‌های مسکونی ساخته شده روی می‌آورند، به همین دلیل است که حجم خانه‌های خالی و کم‌استفاده در بازار مسکن به شدت جهش یافته و نرخ‌ها آنقدر به شکل حبابی بالا رفته است که دیگر اصلاً امکان نقدشوندگی بسیاری از املاک وجود ندارد، اما از آنجا که بازار ملک همانند بازار سهام نیست تا اصلاح قیمت و نقدشوندگی قابل رؤیت باشد، معضل نقدشوندگی ملک قابل رؤیت نیست و از آنجا که امتیاز طلایی افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌های ملکی به شرکت‌ها اعطا می‌شود، شرکت‌ها همچنان به خرید خانه و افزودن این املاک به ترازنامه‌های خود ادامه می‌دهند در صورتی که نقدشوندگی این حجم ملک یک افسانه است.
از سوی دیگر، چون بانک‌ها عموماً از طریق اسناد ملکی تسهیلات پرداخت می‌کنند، این مهم نیز در رشد حجم خانه‌های خالی و کم‌استفاده در ترازنامه اشخاص حقیقی و حقوقی مؤثر است چراکه اساساً این ملک‌ها از بازار شناور مسکن خریداری و خارج می‌شوند تا به واسطه وثیقه‌گذاری آن تسهیلات و وجوه نقد از بانک دریافت کنند، بدین ترتیب باید فکر اساسی برای تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن کرد که با هدف وثیقه‌گذاری در بانک، املاک ساخته شده را از بازار شناور مسکن خریداری و خارج می‌کنند.
بر اثر فقر شفافیت در بازار زمین و ساختمان، این بازار به یک بازار غیرمتشکل تبدیل شده است که معامله‌گر‌هایی در این بازار اقدام به بورس‌بازی و اثر‌گذاری روی قیمت‌ها می‌کنند.
این اشخاص حقیقی یا حقوقی با خرید تمامی مسکن‌های عرضه شده در بازار شناور یک کوچه یا خیابان یا یک محله تمامی مسکن‌ها را در سبد دارایی خود قرار می‌دهند تا به پشتوانه خالی کردن بازار مذکور از مسکن قابل فروش خودشان اقدام به نرخ گذاری کنند و به سادگی در مدت کوتاهی بتوانند دهها درصد از فروش مسکن‌هایی که با نرخ پایین خریداری کرده‌اند، سود به دست آورند، البته گاه برای اینکه آتش رشد قیمت مسکن را تند‌تر هم کنند با نزدیکان، دوستان و همگروهی‌های خود اقدام به معاملات صوری مسکن با نرخ‌های بالا می‌کنند تا از این طریق در آمار‌ها نشان دهند معاملاتی با نرخ‌های بسیار بالا در حوزه مسکن در جریان است.
متأسفانه بر اثر غفلت در اخذ مالیات سنگین از سرمایه‌گذاری‌های غیرمصرفی در املاک ساخته شده، سرمایه قابل ملاحظه‌ای روی بازار خانه‌های خالی و کم‌استفاده تمرکز کرده است که شاید ارزش ۵ الی ۶میلیون خانه خالی از سکنه و کم‌استفاده دو برابر کل حجم نقدینگی ۲ هزارو ۷۰۰ هزار میلیارد تومانی اقتصاد ایران باشد، از این رو باید انحراف سرمایه از حوزه ساخت‌وساز به حوزه بورس‌بازی روی مسکن ساخته شده را به عنوان یکی از مهم‌ترین آسیب‌های رها‌سازی بازار مسکن به شمار آورد.
در این میان بررسی‌ها نشان می‌دهد صاحبان سرمایه روی املاک مسکونی محلات سرمایه‌گذاری کرده‌اند و در عمل با خالی کردن بازار شناور مسکن از فایل‌های قابل عرضه جهت خرید، فروش و اجاره، زمینه را برای تحمیل نرخ‌های نجومی پیشنهادی خود بر بازار مسکن فراهم آورده‌اند.
چون حجم مبادلات مسکن در برابر حجم خانه‌های خالی و کم‌استفاده و در کل موجودی مسکن یادآور مسئله فیل و فنجان است، دیگر نمی‌توان بر پایه چندین هزار معامله مسکن نرخ ۳۰میلیون واحد مسکونی در کشور را که تنها ۳ الی ۶ میلیون آن خالی از سکنه و کم‌استفاده است تغییر داد، از این رو باید روی مسئله تغییر شیوه قیمت‌گذاری مسکن فکر کرد، در غیر این صورت حباب قیمت مسکن که در سال جاری عوارضش را در بازار اجاره نشان داد، چالش جدی برای واقعی و غیرواقعی (مالی) اقتصاد ایران ایجاد می‌کند.
