سرویس اقتصادی جوان آنلاین: سیاستگذار در آن زمان برای مقابله با دستکاری قیمت سهام، سیاست دامنه نوسان قیمت و حجم مبنا را طراحی کرد تا دیگر عده‌ای با خرید محدود چند سهم نتوانند قیمت سهام را دستکاری کنند. حال به نظر می‌رسد بازار مسکن کل کشور که از مناطق تهران خط نرخ را دریافت می‌کند با دستکاری قیمتی شبیه بازار بورس در دهه ۸۰ روبه‌رو شده که اگر به سرعت فکری برای جلوگیری از دستکاری قیمت نکنیم، ممکن است عده‌ای صرفاً با چندین هزار معامله نرخ‌ها را ده‌ها درصد افزایش دهند.
در دهه ۸۰ عده‌ای در بازار سهام در ساعات پایانی معاملات سهام یک شرکت را با نرخ نامتعارف خریداری می‌کردند تا فردای آن روز قیمت با درصدی بالاتر بازگشایی شود. این بازی آنقدر تکرار شد که در نهایت قیمت سهام بسیاری از شرکت‌ها بدون اینکه اتفاق خاصی در حوزه تولیدی و مالی شرکت رخ داده باشد با جهش چندصد درصدی روبه‌رو می‌شد. این بازی در نهایت توسط ناظران کشف شد و سیاستگذار برای اینکه به بازی دستکاری قیمت سهام پایان دهد، قانون دامنه نوسان مثبت و منفی ۵ درصد و حجم مبنا را برای سهام شرکت‌ها وضع کرد تا عده‌ای نتوانند با اندکی پول و خرید و فروش چندین سهم، نرخ سهام یک شرکت بزرگ را دستکاری کنند. به‌طور نمونه هم‌اکنون سهام شرکت‌های بورسی در روز اجازه نوسان بین نرخ مثبت و منفی ۵ را دارند و زمانی نرخ پایانی‌شان تغییر می‌کند تا تعداد مبادلات حجم مبنای در نظر گرفته شده برای سهام شرکت را پر کند. از این‌رو بین آخرین سهام و نرخ پایانی که در روز آتی مبنای بازگشایی سهام است تفاوت ایجاد شد. در واقع با قانونی که در دهه ۸۰ در بورس وضع شد، کار دستکاری قیمت سهام شرکت‌های حاضر در بازار سرمایه برای دستکاری‌کنندگان سخت‌تر شد و این کار دیگر به این سادگی‌ها امکانپذیر نبود.
رکود شدید تعداد معاملات در بازار مسکن
از سال ۹۲ تاکنون حجم مبادلات در بازار مسکن تهران به شدت کاهش یافته است، با وجود این میانگین نرخ‌ها از محدوده ۲ الی ۴ میلیون تومان در هر مترمربع به محدوده ۱۵ میلیون تومان رسیده است. حال که رشد ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن در یکی، دو سال اخیر برای بسیاری از خانوار‌ها مسئله‌ساز شده، به دلیل کاهش شدید تعداد معاملات فضا برای دستکاری قیمت مسکن در تهران بسیار مهیا شده است. به‌طور نمونه در فروردین‌ماه فقط هزار و ۳۰۰ معامله در تهران انجام گرفته و این در حالی است که در تهران بیش از ۳ میلیون واحد مسکونی و خانه وجود دارد که اصلاً هزار و ۳۰۰ معامله آنقدری حجم ندارد که بتوان بر پایه آن، نرخ مسکن کل تهران را براساس این معاملات محدود تغییر داد.
با توجه به اینکه نرخ‌گذاری در بازار مسکن با هیچ محدودیتی در حجم مبادلات و رشد قیمت روبه‌رو نیست و در فروردین ۹۹ بازار مسکن تهران بر اساس هزار و ۳۰۰ معامله انجام گرفته، نرخ‌گذاری شده است، این رسانه هشدار می‌دهد که بازار مسکن تهران مستعد دستکاری قیمت توسط ذی‌نفعان جهش قیمت مسکن است، زیرا در رکود معاملات و عدم محدودیت در نرخ‌گذاری به سادگی می‌توان قیمت مسکن را با انجام معاملات صوری محدود با جهش‌های چندصد درصدی روبه‌رو کرد. از این‌رو جا دارد نمایندگان منتخب مردم در مجلس جدید در اولین فرصت روش نرخ‌گذاری بازار مسکن را تغییر دهند.
قیمت مسکن برای مردم مسئله شده است
یکی از سؤالات مهم برای مردم این است که چرا در بازار بورس رشد قیمت سهام با محدودیت دامنه نوسان قیمت و حجم مبنای معاملات روبه‌رو شده است، ولی در بازار مهم و کلیدی مسکن، سیاستگذاران تاکنون به ذهنشان نرسیده که دامنه نوسان یا حداقل حجم مبنا را برای تغییر قیمت مناطق مختلف پایتخت ایجاد کنند.
سخن فوق، سخن صحیحی است، چراکه در شرایطی که بازار مسکن از سال ۹۲ تاکنون در رکودی‌ترین وضعیت حجم مبادلات قرار گرفته است و به اعتقاد برخی از کارشناسان اقتصادی تعداد مبادلات به حدی نیست که بتوان بر اساس آن قیمت کل مسکن‌های موجود در تهران را تغییر داد، اما در کمال تعجب می‌بینیم که روش‌های نرخ‌گذاری در بازار مسکن کما‌فی‌السابق و قیمت آخرین معامله مبنای رشد قیمت‌ها قرار گرفته است، حتی اگر بازار با کمترین تعداد مبادلات روبه‌رو باشد. از همین‌رو است که هیچ وقت شاهد کاهش قیمت مسکن در کشور نیستیم و قیمت در بازار مسکن پیوسته در حال جهش‌های نجومی است، به شکلی که امروز در برخی از نقاط تهران برخی از کارشناسان از شکل‌گیری حباب ۶۰ درصدی قیمت سخن می‌گویند.
مشکل اول بازار مسکن، به ویژه در تهران روش اشتباه نرخ‌گذاری است، به شکلی که آخرین قیمت در بازار مسکن به رسمیت شناخته می‌شود و وقتی در یک منطقه و محله شخصی با هر نوع مصرف، دلیلی و نیتی مسکنی را گران می‌خرد، سریع این قیمت در سامانه معاملات مسکن درج می‌شود و به سایر بنگاه‌های منطقه نیز مخابره می‌شود که قیمت‌ها را بالا ببرند. از این‌رو به واسطه شبکه بنگاه‌های مشاوران املاک به یکباره آخرین قیمت در کسری از ثانیه مبنای نرخ‌گذاری‌های بعدی قرار می‌گیرد. همین وضعیت نیز باعث شده قیمت‌ها به شکلی جدی جهش یابد، به طوری که بسیاری از مردم از بازار مسکن حذف شوند و تعداد معاملات پیوسته کاهش پیدا کند.
از سوی دیگر برای استخراج قیمت مسکن در تهران معاملات انجام گرفته در ۲۲ منطقه را اخذ کرده و گزارش میزان تغییر قیمت‌ها و درصد تغییر قیمت‌ها را در سامانه‌هایی، چون مرکز آمار و بانک مرکزی و سپس کلیه رسانه‌ها قرار می‌دهند و درج این گزارش‌ها خود عامل جهش قیمت‌ها می‌شود.
شورای رقابت ورود کند
کارشناسان اعتقاد دارند بستن راه‌های مورد استفاده سوداگران به منظور آشفتگی بازار مسکن مانند جلوگیری از قیمت‌سازی توسط بستر‌های اینترنتی یا معاملات واقعی یا صوری، وضع دامنه نوسان قیمت، حجم مبنا و همچنین اخذ مالیات از خانه‌های خالی و کم‌استفاده و مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن و ورود شورای ملی رقابت به مسئله نرخ‌گذاری مسکن از ملزومات سامان دادن به بازار مسکن است.
فضا برای دستکاری قیمت مسکن مهیا شده
و بر اساس آمار ارائه شده توسط دفتر اقتصاد مسکن، تعداد معاملات انجام‌گرفته در فروردین امسال هزار و ۳۰۰ معامله بوده که این رقم در مقایسه با اسفند ۹۸ که ۱۰ هزار و ۲۴۲ معامله بوده، بیش از ۸۷ درصد کاهش و نسبت به فروردین سال گذشته حدود ۶۳ درصد کاهش معاملات را نشان می‌دهد. به‌رغم کاهش قابل‌توجه معاملات در ماه‌های پایانی سال، قیمت‌ها سیر صعودی داشته‌اند. متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی آپارتمانی در فروردین امسال ۱۵ میلیون و ۵۴۷ هزار تومان معامله شده که در سال گذشته متوسط معاملات هر مترمربع واحد مسکونی، ۱۱ میلیون و ۴۱۱ هزار تومان بوده است. معاملات یک مترمربع واحد مسکونی آپارتمانی نسبت به اسفند ۹۸، ۷/۰ درصد کاهش و نسبت به فروردین ۹۸، بیش از ۳۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد که با توجه به نزول حجم مبادلات فروردین ۹۹ فضا برای دستکاری قیمت بسیار مهیا شده، همانگونه که طی دو، سه سال اخیر بدون دلیل نرخ مسکن در تهران صد‌ها درصد جهش یافته است.
