بازار مسکن در سال ۹۸ چه خواهد شد؟
کد خبر: 949430
لینک کوتاه: http://www.Javann.ir/003yzO
تعداد نظرات: ۲ نظر
تاریخ انتشار: ۲۴ اسفند ۱۳۹۷ - ۲۲:۳۶
مهران ابراهیمیان
سالی که گذشت با رکود تورمی فراگیر در حوزه مسکن مواجه بودیم که از یک‌سو نرخ‌های متوسط مسکن در تهران را به ۱۰ میلیون تومان رساند، قیمت‌هایی که اکنون فاصله زیادی از توانایی متقاضیان واقعی مسکن گرفته‌اند و از سوی دیگر ساخت مسکن را محدود و بسیار کاهش داده است، به‌نحوی‌که به گفته بسیاری از کارشناسان کمبود ساخت ۵ /۱ میلیون واحد مسکونی داریم. البته منظور از کمبود ساخت به معنای انکارخانه‌های خالی نیست، اما این تعارض نیز بخشی از برنامه‌های دستکاری شده درباره مسکن و بازیگران آن است. با این اوصاف بازار مسکن در سال ۹۸ چگونه خواهد بود؟

ابتدا باید نگارنده تأکید کند که این یادداشت با در نظر گرفتن چندین مؤلفه تنظیم می‌شود و لذا عوامل داخلی و خارجی ممکن است این پیش‌بینی را تحت‌تأثیر قرار دهد. با این فرض اولیه ابتدا به تحلیل تکنیکال‌گونه بازار مسکن می‌پردازیم. بر‌اساس تحلیلی که احسان سلطانی در کانال خود قرار داده، میانگین بهای ارزی مسکن تهران با ۳۰ درصد کاهش به ۸۵۰ دلار در متر مربع در بهمن ماه ۱۳۹۷ تنزل کرده است، در‌حالی‌که در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶، میانگین بهای مسکن تهران ۱۲۰۰ دلار در متر مربع بود که در سال ۱۳۹۷ تا ۶۰۰ دلار در متر مربع کاهش یافت و در بهمن ماه به ۸۵۰ دلار در متر مربع رسید.

این اقتصاد‌دان به استناد تورم ۳۰ درصدی و احتمال تعدیل قیمت‌ها با ارز در مصالح و زمین، پیش‌بینی کرده که حداقل افزایش قیمت مسکن بین ۳۰ تا ۵۰ درصد در سال ۱۳۹۸ تجربه خواهد شد.
این نوع تحلیل اگر‌چه می‌تواند پایه و اساس آماری داشته باشد، اما تقریباً می‌توان این تحلیل را بدون توجه به سایر عوامل به‌خصوص در بخش تقاضا و قدرت خرید بخش واقعی مسکن تلقی کرد.

وقتی افراد حقیقی متقاضی مسکن در نیمه دوم سال گذشته خود را آماده خرید می‌کرده‌اند، اکنون باید حداقل دارایی و پس‌اندازی بیش از صددرصد را در طول یکسال ابتیاع کرده باشند که معاملات ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که این نوع تقاضا به شدت تحت‌تأثیر بی‌ارزش شدن پول ملی، سرکوب شده است؛ لذا کشش افزایش قیمت در بخش تقاضا در سال ۹۸ بسیار محدودتر و کمتر از سال ۹۷ خواهد بود. به خصوص که طبق آمار، عمق رکود معاملات در سال ۹۷ بیشتر از سال ۹۶ شده و با وجود رکود تورمی، شاهد رشد قیمت مسکن نیز بوده‌ایم.

به‌عنوان مثال فرض کنید در شهر تهران ملکی که در سال ۹۶ در حدود ۳۵۰ میلیون تومان بود در اسفند‌ماه امسال بیش از ۹۰۰ میلیون قیمت می‌خورد که خریداران واقعی با درآمد‌های کمتر از ۵ میلیون تومان دیگر نمی‌توانند از پس افزایش قیمت در این حد و اندازه بر‌بیایند؛ لذا به استناد این استدلال می‌توان مدعی شد که در حالت کلی بازار مسکن دچار رکود تورمی خواهد بود، مگر آنکه صاحبان نقدینگی بزرگ مانند بانک‌ها و سایر نهاد‌های فعلی در حوزه مسکن خواسته باشند بازی جدیدی را طراحی کنند که این موضوع نیز بستگی کاملی به وضعیت اقتصادی دارد و از آنجایی که رکود تورمی برای همه بازار‌ها پیش‌بینی می‌شود، لذا احتمال ورود جدی سوداگران نیز در این بخش بسیار ضعیف است. فرض دومی که در بخش تقاضا می‌توان مد‌نظر قرار داد، مواجهه مستأجران با افزایش احتمالی رهن و اجاره در فصل داغ جابه‌جایی است که به تحریک تقاضا منجر خواهد شد. احتمالاً مستأجران در واکنش به افزایش قیمت اجاره و رهن تلاش خواهند کرد تا جایی که ممکن است یا صاحب مسکن شوند یا برای کاهش هزینه‌ها به حاشیه‌نشینی‌ها دامن بزنند (بخشی که خود را تطبیق می‌دهد در تقاضای مسکن بی‌اثر است). این عوامل حتماً بازار اجاره حاشیه شهر‌ها را رونق خواهد بخشید و مانع از افزایش بیشتر قیمت اجاره‌بها در سطح شهر‌ها به‌خصوص شهر‌های بزرگ خواهد شد.

البته این استدلال‌ها به معنای افزایش نیافتن قیمت‌ها در بازار مسکن نخواهد بود، بلکه به تعبیر رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزایش احتمالی قیمت حامل‌های انرژی، افزایش نرخ دستمزد، تأثیر اندکی بر بازار مسکن ایجاد خواهد کرد، اما بعید است در سال ۱۳۹۸ شاهد نوسان مجددی همانند سال ۱۳۹۷ در بازار مسکن باشیم.

نکته دیگری که بازار مسکن را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد، بازار‌های موازی همچنون سکه و دلار است که در قیاس با مسکن از ضریب نقد‌شوندگی بیشتری برخوردارند، لذا احتمال ورود سرمایه‌ها به قصد سوداگری را در سال آینده نیز کمتر خواهد کرد؛ لذا به نظر می‌رسد که ثبات قیمت مسکن در سال ۹۸ به مراتب بیشتر از سال ۹۷ و اواخر سال ۹۶ باشد. البته ابهام سازنده‌ها برای چگونگی قیمت‌گذاری تحت‌تأثیر شرایط اقتصادی ۹۸ نیز عامل مهمی خواهد بود که در دوران رکود در قیمت‌گذاری مؤثر است و باید دید آیا این ابهامات مدیریت خواهد شد یا نه؟
غیر قابل انتشار: ۰
در انتظار بررسی: ۰
انتشار یافته: ۲
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۲:۱۴ - ۱۳۹۷/۱۲/۲۸
0
0
توروخدناشناسایه فکری به حال مابی خونه هاکنید
ب غ
|
Iran, Islamic Republic of
|
۲۳:۱۸ - ۱۳۹۸/۰۱/۰۱
0
0
هرکس ساز افزایش قیمت مسکن ميزندوقیمتها رادرديوار سلیقه ای ودلبخواهي ثبت ميکندقطعا خائن وهمکاردشمن است
نظر شما
جوان آنلاين از انتشار هر گونه پيام حاوي تهمت، افترا، اظهارات غير مرتبط ، فحش، ناسزا و... معذور است
نام:
ایمیل:
* نظر:
پربازدید ها
آخرین اخبار