مشکلات قانونی پیش‌خریداران ساختمان
کد خبر: 926328
لینک کوتاه: http://www.Javann.ir/003sym
تاریخ انتشار: ۲۱ شهريور ۱۳۹۷ - ۰۱:۳۱
علیرضا سزاوار
آشنا نبودن بسیاری از مردم به قوانین پیش‌فروش مسکن، تبعات و مشکلات زیادی برای خریداران به وجود آورده و باعث افزایش بی‌رویه پرونده‌های قضایی در کشور شده است. برخی از خانواده‌ها برای فرار از اجاره‌نشینی با تمام پس‌انداز و قرض گرفتن پولی فراهم می‌کنند تا با آن آپارتمانی هرچند کوچک را پیش‌خرید کنند
آشنا نبودن بسیاری از مردم به قوانین پیش‌فروش مسکن، تبعات و مشکلات زیادی برای خریداران به وجود آورده و باعث افزایش بی‌رویه پرونده‌های قضایی در کشور شده است. برخی از خانواده‌ها برای فرار از اجاره‌نشینی با تمام پس‌انداز و قرض گرفتن پولی فراهم می‌کنند تا با آن آپارتمانی هرچند کوچک را پیش‌خرید کنند، اما برخی به دلایلی مستأصل مانده‌اند و همه هست و نیست خود را از دست داده‌اند و سرگردان در راهرو‌های دادگاه‌ها برای گرفتن حق خود تلاش می‌کنند.

نخست اینکه خریدار باید با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی معامله کند و اصل مدارک مالک بودن فروشنده را ببیند و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکند. در گام بعدی باید زمان تحویل واحد ساختمانی و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات و با ارائه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع‌المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کند. همچنین باید در قرارداد پیش‌خرید دقت شود تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هیچ‌گونه بنای اضافی داده نشود.

جالب اینکه در ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان آمده است که قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. به بیان ساده بنگاه‌های معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیش‌فروش ساختمان منعقد کنند بلکه مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده و خود نمی‌توانند مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند.

ضمن اینکه ماد ه ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان، به صراحت مشاوران املاک را از تنظیم قرارد اد پیش‌فروش منع کرد ه است. اگر فرد‌ی به‌واسطه تنظیم قرارد اد د ر مشاوران املاک متضرر شود می‌تواند به د ستگاه قضایی شکایت کند، مشاوران املاک ملزم به پاسخگویی هستند. در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، با توجه به بند ۹ ماده ۲ قانون پیش‌فروش آپارتمان مصوب ۱۳۸۹، مکلف است جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد.

به طور مثال در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد، محاسبه می‌شود. یعنی اگر مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

همچنین در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پیشرفت از سوی فروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه کند.

یکی دیگر از مشکلات پیش‌خریداران، عدم وفای به عهد تعاونی‌های مسکن است. چه بسیارند افرادی که با هزار امید و آرزو زندگی‌شان را حراج می‌کنند به امید دستیابی به خانه‌ای که از این مؤسسات خریده‌اند، اما دلیل سوءاستفاده این مؤسسات چیست؟

طبق قانون شهرداری‌ها مجاز به فروش تراکم هستند که این امر باعث شده بسیاری از واحد‌های در حال ساخت دارای شناسنامه فنی ساختمان نباشند و تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارکی باشد که یکی از آن‌ها شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و دیگری مدارکی بود که به‌طور کامل در اختیار سازمان ثبت قرار نمی‌گیرد.
بر اساس ماده ۲۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم کنند و این در حالی است که بسیاری از آپارتمان‌هایی که خرید و فروش می‌شود، فاقد شناسنامه فنی ساختمان است. این مشکل در کنار عدم دریافت کد رهگیری و عدم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی در ابتدای انعقاد قرارداد پیش‌فروش باعث شده متقاضیانی که به امید خانه‌دار شدن تمام اموال‌شان از دست رفته است ماه‌ها و سال‌ها برای احقاق حق خود در مراجع قضایی در رفت و آمد باشند و در نهایت هم به نتیجه مطلوب نمی‌رسند.
نظر شما
جوان آنلاين از انتشار هر گونه پيام حاوي تهمت، افترا، اظهارات غير مرتبط ، فحش، ناسزا و... معذور است
نام:
ایمیل:
* نظر:
پربازدید ها
آخرین اخبار