رشد نرخ اجاره‌بها در حد نرخ تورم همواره مورد تایید مقامات دولتی و حتی کارشناسان بوده، اما اجاره‌بهای مسکن از عوامل مختلف درون و برون‌بخشی متاثر است و تورم عمومی و رشد قیمت مسکن همواره بر این بازار تاثیرگذار بوده است. اگرچه نرخ تورم این روز‌ها تک‌رقمی است و تا حدودی این امید را می‌توان داشت که یکی از مولفه‌های رشد نرخ اجاره‌بها کنار رفته است، رشد قیمت مسکن که یک بار در اواخر سال گذشته و یک بار هم در اردیبهشت امسال پس از نوسانات نرخ ارز رخ داد، این نگرانی را در میان مستاجران ایجاد کرده که نرخ اجاره‌بها آیا در حد معقولی رشد خواهد کرد یا خیر و آیا ورود دولت به این بازار برای کنترل قیمت عقلانی و درست است؟ بنابر این گزارش، تمامی کارشناسان اقتصادی و مسکن بر این باورند که عوامل روانی همواره در فصل نقل و انتقالات بازیگر اصلی رشد نرخ اجاره‌بهای مسکن است و البته رشد تقاضا برای جابه‌جایی و کمبود عرضه مسکن از دیگر دلایل رشد اجاره‌بهای مسکن است.
۲ عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن در سال جاری
نظر بهروز ملکی، کارشناس مسکن در مورد اجاره مسکن در سال ۹۷ جالب است؛ وی اگر چه معتقد بود میانگین رشد قیمت مسکن در چهارسال گذشته نسبت به سایر اقلام و کالا‌ها عقب‌تر است، اما گفت: دو عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن در سال جاری نرخ تورم عمومی و رشد قیمت است.
وی با بیان اینکه انتظار می‌رود اجاره‌بها از خرداد افزایش تدریجی یابد و این روند قابلیت رشد تا شهریور را خواهد داشت، افزود: «برخلاف چهار سال گذشته که بازار اجاره مسکن از آرامش نسبی برخوردار بوده، پیش‌بینی می‌شود در فصل نقل و انتقال سال ۹۷ بازار اجاره مسکن برای مستاجران به‌خصوص تهرانی‌ها سخت باشد.»
حال اگر در بهترین حالت و محتمل‌ترین سناریو برای اجاره مسکن رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی باشد، باید اذعان کرد که این رشد از نرخ تورم عمومی نیز عبور کرده است و اگر جو روانی به‌گونه‌ای باشد که مشاوران املاک در ارائه فایل اجاره عاجز شوند، قطعا رشد بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصدی برای اجاره‌بها پیش‌بینی می‌شود.
کاهش عرضه مسکن در چند سال گذشته که ناشی از رکود پنج ساله بازار مسکن است یک شیوه خطرناک برای سوداگران و برخی مشاوران املاک و حتی مالکان است که بخواهند با این ترفند رشد بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصدی اجاره‌بهای مسکن را کلید بزنند و اینجاست که حضور دولت و نهاد‌های ذی‌ربط برای کنترل اجاره‌بها بیش از بیش ضروری به نظر می‌رسد.
بازار اجاره‌بها کنترل را نمی‌پسندد.
اما اکثر کارشناسان بر این باورند که بازار اجاره‌بها کنترل را نمی‌پسندد. ترابی، کارشناس اقتصاد مسکن بر این باور است که هر گاه دولت در تنظیم بازار آزاد نقش یا دخالتی داشته، نه‌تن‌ها باعث کنترل بازار نشده است بلکه دود آتش به پا شده مستقیم به چشم مصرف‌کننده نهایی یعنی مردم رفته است.
بازار آزاد بازاری سلیقه‌ای با ویژگی‌های خاص درونی تعریف شده است که در این بازار عرضه و تقاضا حرف اول و آخر را می‌زند. وی گفت: «به تناسب عرضه کالایی ممکن است قیمت آن افزایش یابد یا برعکس کاهش هم پیدا کند. بازار محلی است که فروشنده کالای خود را با ویژگی‌ها و خصایصی که دارد، در معرض نمایش گذاشته و خریدار هم با توجه به نیاز و سلایقی که دارد کالای خود را در میان انبوه کالا‌ها پیدا و خریداری می‌کند؛ بنابراین ورود دولت در نرخ‌گذاری بازاری، چون اجاره‌بها می‌توان بی‌ثمر باشد و حتی نتیجه معکوس هم رخ دهد.» به گفته وی، بهترین گزینه که می‌تواند موثر واقع شود اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است. با اجرای این برنامه و با ورود واحد‌های مسکونی ساخته شده، عرضه از تقاضا عقب نخواهد ماند و دیگر توجیه سوداگران نمی‌تواند کارساز باشد که، چون عرضه پایین است و تقاضا زیاد پس رشد نرخ اجاره‌بها موضوع عادی است.
رشد ۲۶ درصدی نرخ اجاره‌بها در زمستان سال ۹۶ از سوی مرکز آمار خطرناک است.
اما گزارش زمستانی مرکز آمار از اجاره‌بها تا حدودی خطر رشد بیش از حد نرخ اجاره‌بها را به صدا درآورد. مرکز آمار در گزارش خود این‌گونه آورده است که نرخ اجاره‌بهای زمستان ۹۶ نسبت به زمستان ۹۵ افزایش ۲۶ درصدی داشته، اما شواهد در بهار امسال نشان می‌دهد رشد اجاره‌بها همچنان روند صعودی را دنبال می‌کند.
طبق آمار‌های به دست آمده از سال ۷۳ تا ۹۳ در تهران ۵۰ درصد و در خراسان رضوی ۳۰ درصد هزینه‌ها صرف مسکن می‌شود و از آنجا که روزبه‌روز بر تعداد مستاجران در کشور اضافه می‌شود، این هشدار را به مسئولان می‌دهد که مسکن و به‌خصوص بازار اجاره‌بها نیازمند یک برنامه‌ریزی مدون برای جلوگیری از رشد بیش از حد قیمت است.
گزارش افزایش تعداد مستاجران به این شکل است که در سال ۶۵ حدود ۷۸ درصد مردم مالک بودند و در سال ۹۰ این تعداد به ۶۳ درصد رسیده و گزارش‌های دیگری حاکی است که ۴۰ درصد تهرانی‌ها مستاجر هستند. آمار‌های رشد ۲۶ درصدی اجاره‌بها در زمستان از سوی مرکز آمار این هشدار را می‌دهد که به‌رغم آغاز نشدن فصل اجاره وقتی در زمستان با این رشد مواجه می‌شویم باید در تابستان و پس از اتمام ماه مبارک رمضان منتظر رشد بیش از حد اجاره‌بها باشیم.
نتیجه معکوس اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بهای مسکن
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفتوگو با «فارس»، در پاسخ به این سوال که آیا رشد اجاره‌بهای مسکن در حد نرخ تورم رخ خواهد داد، گفت: «اجاره‌بها همواره تابع قیمت مسکن بوده است، پس از آنجا که پیش‌بینی می‌شود وضعیت مسکن در حد نرخ تورم یا دو درصد بیشتر از این نرخ باشد اجاره‌بهای مسکن هم در حد نرخ تورم رشد خواهد کرد.»
خسروی اضافه می‌کند البته علاوه‌بر تعیین‌کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره‌بها، عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره‌بها تاثیر دارد. به گفته وی، پس هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد. اسلامیان، کارشناس اقتصاد مسکن در مورد اینکه آیا طرح اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بهای مسکن می‌تواند برای جلوگیری از رشد قیمت‌ها موثر باشد، گفت: «در خرداد سال ۹۲ بحث اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بهای مسکن مطرح شد، اما به‌شدت جواب عکس گرفت.»
افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره‌بها در تهران
وی با بیان اینکه برای ثبات قیمت مسکن و اجاره‌بها محکوم به ساخت مسکن و افزایش عرضه و عقب نماندن از تقاضا هستیم، افزود: «در سال اول اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بها نرخ هفت تا ۹ درصد تعیین شد و در تلویزیون و رسانه‌ها اعلام شد که هر مالک یا بنگاهی از این عدد پیروی نکند با او برخورد خواهد شد.»
وی ادامه داد: «مردم را با اجرای این طرح به خلاف واداشتیم، اما مردم الزامی ندیدند که این کار را انجام دهند و اتفاقا اقدام به نوشتن مبایعه‌نامه‌های زیرمیزی کردند پس برای جلوگیری از رشد قیمت اقدامات تنبیهی شاید جواب عکس بدهد و تخلفات پنهانی بیشتر شود، پس بنابراین با برخی اقدامات مثل تقویت عرضه مسکن به‌خصوص با هدف جایگزینی واحد‌های فرسوده و اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه می‌توان به رشد عرضه کمک کرد.»
به گفته وی، بعد از اجرای این طرح اعلام شد که طرح بلوک‌بندی اجرا خواهد شد، بنابراین دولت نهم و دهم سعی داشت کاری بکند که ملک را تبدیل به کالا کند و بعد از آن روی آن قیمت‌گذاری کند، اما می‌بینیم که این گونه نشد، چراکه مالکیت در دین اسلام محترم است. پس باید بتوانیم صنعت اجاره‌داری را رونق و ساخت‌وساز را افزایش و نیازمندی‌های مردم را براساس همان منطقه‌ای که هستند، پاسخ دهیم.
اما گزارش میدانی و پرس‌وجو از برخی بنگاه‌های معاملات املاک در سطح شهر تهران نشان می‌دهد که به‌رغم تک‌رقمی بودن تورم عمومی، اما اجاره‌بها در برخی نقاط تهران هنوز با آغاز نشدن فصل نقل و انتقالات بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است. حال با آغاز فصل نقل و انتقالات و با توجه به کمبود عرضه مسکن در آن دوره به نظر می‌رسد از هم‌اکنون می‌توان رشد اجاره‌بهای بالا را در تابستان و بعد از اتمام ماه مبارک رمضان پیش‌بینی کرد.
