به سراغ هر بنگاه معاملاتي مسكن (مشاور املاك) كه بروي بازار مسكن را كساد ميداند و هنوز هم بهرغم ادعاهاي مكرر، اين بازار به عنوان كمبازدهترين بازارهاي موازي خود ميدان را به بازار بورس، بانك و دلار باخته است و برخلاف ادعاي دولتمردان نتوانسته موتور پيشران رشد باشد.
رصد وضعيت هفت ماه گذشته بازار مسكن نشان ميدهد اين بخش از يك طرف كمترين بازده را در بين بازارهاي رقيب دارد و از سوي ديگر به دليل ورود گروه جديدي از متقاضيان مجهز به تسهيلات بانكي، به تدريج تعداد معاملات در حال افزايش است، اما اين افزايش خوشبختانه نه از سوي سوداگران كه نتيجه تقاضاي واقعي است. شرايط موجود حاكي از آن است بعد از نوسانات بهاري كه فعاليتهاي انتخاباتي اين بازار را كلاً تعطيل كرده بود، گروه موسوم به متقاضيان تجهيز شده به تسهيلات «تسه» و «مسكن يكم» در تابستان وارد بازار مسكن شدهاند كه به رشد تدريجي معاملات كمك كردهاند. هر چند كه اين گروه متقاضي واقعي باعث تحريك بازار شدهاند با اين حال روش تهيه اين اوراق و نرخ سودهاي بانكي براي تأمين مسكن همچنان به عنوان يكي از عوامل بازدارنده رسيدن تعادل در بازار مسكن ميان تقاضاي واقعي و مسكنهاي خالي است.
مسكن لوكس را تا كي بايد فراموش كرد!
به علاوه برخي كارشناسان بر اين باورند كه تقاضا هميشه براي مسكن با متراژ پايين وجود داشته و انحراف بازار مسكن و وجود خانههاي خالي ناشي از سياستهاي غلطي است كه سوداگران و سرمايهگذاران حقوقي را به ساخت خانههاي لوكس سوق داده است.
بنابراين در بررسي وضعيت بازار بايد بخش عرضه مسكن لوكس را به طور كلي تا زماني كه كشور با درآمدهاي رويايي نفت گران مواجه نشود، فراموش كرد و يا در انتظار وقوع بحران مالي در بانكها بود كه بانكها ناگزير به عرضه اين نوع داراييهاي خود شوند. اما در بررسي بازار امسال مسكن ميتوان دو برهه زماني مشخص را از هم تمييز داد؛ يكي قبل و ايام انتخابات و ديگري بعد از آن است.
فروردين ماه امسال تأثير شرايط انتخاباتي منجر به كاهش 8/5 درصدي معاملات مسكن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل شد. در ارديبهشت ماه 6/4 درصد رشد كرد، در خردادماه 0/8 درصد كمتر شد، در ماه آغازين فصل تابستان نيز معاملات 2/5 درصد كمتر از مدت مشابه سال قبل بود، در مردادماه 6/2 درصد بالاتر قرار گرفت، در شهريورماه شاهد افزايش 9/7 درصدي بوديم و در مهرماه رشد 34/4 درصدي تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه قبل به ثبت رسيد.
همانطور كه بيان شد بيشترين فروش مربوط به واحدهاي ۶۰ تا ۷۰ متر با 15/3 درصد بوده و واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ متر و ۷۰ تا ۸۰ مهر به ترتيب با سهم 13/2 و 13/1 درصد در رتبههاي بعدي قرار داشتند.
همچنين آمار نشان ميدهد با اينكه طبق معمول سالهاي اخير واحدهاي كمتر از پنج سال ساخت بيشترين فروش را با 2/46 درصد از كل معاملات شهر تهران در مهرماه سالجاري به خود اختصاص دادند، فروش اين نوع واحدها نسبت به ماه مشابه سال قبل 3/5 درصد كمتر شده است.
از سوي ديگر تعداد معاملات واحدهاي ۱۶ تا ۲۰ سال با جهش ۱۰۷ درصدي و واحدهاي بيش از ۲۰ سال با رشد ۶۳ درصدي مواجه شدهاند كه اين به معناي تلاش سخت متقاضيان است كه به هر طريق قصد رهايي از اجارهنشيني و هزينههاي آن را دارند.
وضعيت مسكن در بازارهاي پنجگانه
خبرگزاري ايسنا در گزارشي درباره بررسي مقايسهاي بازار مسكن با بازارهاي موازي نوشته است: بازارهاي موازي ميانگين رشد قيمت مسكن طي هفت ماهه ابتداي سال جاري 2/6 درصد بوده كه هنوز ۲ درصد پايينتر از نرخ تورم عمومي قرار دارد. طي هفت ماهه امسال در ميان بازارهاي پنجگانه بانك، بورس، سكه، ارز و مسكن؛ بانك و بورس با 11/6 درصد به صورت مشترك رتبه نخست را در بازدهي از آن خود كردهاند. پس از آن سكه به دليل رشد قيمتي كه در هفتههاي اخير تجربه كرده است، بهعنوان دومين بازار پربازده با 7/9 درصد در هفت ماهه امسال بوده است. بازار ارز با شاخص دلار نيز توانسته است ۷درصد بازدهي داشته باشد كه سومين بازار پربازده محسوب ميشود. بازار مسكن نيز با رشد قيمتي 6/2 درصد در مقام چهارم بازارهاي پربازده قرار داشته است.
متوسط قيمت مسكن پايتخت نيز هماكنون 4/79 ميليون تومان در هر متر مربع است كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 8/7 درصد افزايش يافته است. رصد مشتريان بازار مسكن شهر تهران نيز حاكي از آن است عمده تقاضا در بخش خريد واحدهاي متراژ متوسط و كوچك انجام ميشود كه دريافت تسهيلات در تأمين منابع خريد آنها مؤثر است.
تاكنون ۲۸۲ هزار نفر براي دريافت تسهيلات از محل سپردهگذاري صندوق پسانداز مسكن يكم (خانه اوليها) ثبتنام كردهاند كه طي ۲۷ ماه اخير ميانگين ۱۰ هزار و ۴۰۰ نفر ثبتنام ماهانه و ۱۲۵ هزار نفر سالانه را نشان ميدهد. ۲۰ هزار نفر نيز موفق به دريافت وام شدهاند. علت پايين بودن نسبت دريافتيها به ثبتنامكنندگان اين است كه در روزهاي ابتدايي تعداد كمتري خريد مسكن را با سودهاي بالاي اين نوع تسهيلات منطقي نميدانستند.
به هر حال تا زماني كه هزينههاي جاري اقشار متقاضي مسكن بالا بوده و تسهيلات تخصيصي براي مسكن با سودهاي بالاتر از تورم در اختيار مردم قرار ميگيرد و حق استفاده از آن (در قالب خريد اوراق تسه) نيز چند درصد قيمت مسكن را براي متقاضي گرانتر ميكند، همچنان سرمايهگذاري در اين بازار از يكسو براي متقاضيان واقعي غيرقابل دسترس بوده و از سوي ديگر سرمايهگذاري در مسكن را غيراقتصادي جلوه ميدهد.