نبود منابع درآمد پايدار شهري سبب شده است تا فروش تراكم به عنوان پاشنه آشيل شهر صدمات جبران‌ناپذيري را به شهرها وارد سازد. در حال حاضر حدود 33 سال است كه منابع تزريقي به شهرداريها قطع شده است و سال‌هاست مديريت شهري در انتظار منابع درآمد پايدار چشم به اقدامات دولت و مجلس دوخته است تا علاوه بر نگهداشت شهر بتوانند اسباب توسعه شهري را در خور شهروندان فراهم سازند. بر اين اساس سال گذشته لايحه درآمدهاي پايدار براي شهرداريها، از طرف وزارت كشور تقديم كميسيون تخصصي امور كلانشهرها در هيئت دولت شد و تاكنون، اين كميسيون مشغول بررسي اين لايحه براي آماده‌سازي جهت طرح در هيئت دولت است و طولاني شدن اين امر حياتي در شهر سبب شده تا مديريت شهري به خصوص در كلانشهرها بخش زيادي از منابع درآمدي خود را از فروش تراكم به شيوه‌هاي مختلف كسب كند هرچند در سال‌هاي اخير به دليل حساسيت بالا و ركود اقتصادي بر اين موضوع درآمد شهرداري از فروش تراكم به صورت چشمگير كاهش يافته است اما تا زماني كه منابع درآمدي پايدار براي شهرها به خصوص كلانشهرها تعريف نشود و مديريت يكپارچه شهري محقق نشود و اداره شهر به صورت كامل به دست مردم سپرده نشود نبايد انتظار داشت كه شهر در مسير توسعه و ارتقاي زندگي شهري قرار گيرد.
افزايش مشكلات شهري در نبود منابع درآمد پايدار در حقيقت بايد توجه كرد كه فروش تراكم در شرايط حاضر كه شهرهاي كشور با مشكلات عديده بسياري مواجه هستند، نه تنها باري از مشكلات شهرها برنمي‌دارد بلكه سبب افزايش جذب جمعيت شهرنشيني به واسطه مهاجرت از روستاها و شهرهاي كوچك‌تر نيز شده است كه اين اقدامات موجب افزايش و پيچيده‌تر شدن مشكلات و مسائل شهري شده است. براين اساس تكيه شهردارها بر فروش تراكم سبب شده است درآمد اندكي نصيب شهرداريها شود و در اين ميان فقط سازندگان مراكز تجاري و اداري و مسكوني هستند كه چندين برابر سهم شهرداريها از خريد تراكم سود مي‌برند، بايد در نظر گرفت در اين ميان شهروندان نيز كه مخاطبان اين افراد هستند بايد هزينه بالايي براي دريافت خدمات يا استفاده از اينگونه فضاها بپردازند. به واقع فروش تراكم به شكل نامتعارف آن، همچون تزريق ويروس فلج‌كننده به شهرهاست كه مديريت شهري (شهرداري و شوراها) بايد چند برابر درآمد حاصل از فروش تراكم را در سال‌هاي متمادي براي جبران كمبود، حل معضلات و مشكلات شهري ناشي از تراكم بافت شهري و خدمات مورد نياز بپردازد.
افزايش انتظارات در نبود مديريت يكپارچه
همواره بحث بر سر درآمد پايدار و سهم پرداختي دولت براي زيرساختهاي شهري به عنوان يك چالش
اصلي در اداره شهرها مطرح است و تا زماني كه براي وضعيت اقتصادي و درآمد پايدار شهرها چاره‌انديشي و برنامه‌ريزي مدوني صورت نگيرد، نمي‌توان از مديريت شهري توقع داشت از پس حل تمام مسائل و مشكلات اداره شهري برآيد.
با روند افزايش شهرنشيني و افزايش انتظارات شهروندان از مديريت شهري براي ارائه خدمات مختلف و با توجه به پيچيده‌تر شدن مسائل شهري، نياز به تعامل بيشتر ميان دولت و مديريت شهري بيش از گذشته احساس مي‌شود. به واقع مسائل و معضلات شهري همچون ترافيك، وجود بافت‌هاي فرسوده و هزينه‌هاي جاري و نگهداشت شهر در كنار نياز شهرها به تحول و توسعه، دستيابي به زيرساخت‌ها و امكانات جديد و افزايش هزينه‌هاي غيرمتعارف فشار مضاعفي را بر مديريت شهري وارد مي‌سازد كه لازم است برنامه‌ريزي دقيق و حساب‌شده براي تأمين مالي مناسب و كافي جهت رفع نيازهاي مالي صورت بگيرد تا خدمات لازم و زيرساختهاي اساسي شهرها به گونه‌اي مطلوب ارائه شود.
در شرايط كنوني به دليل وجود سلسله مراتب مديريتي همواره نيازها از سوي بالاي هرم مديريت در حوزه شهري يعني وزارت كشور و سازمان شهرداريها و ساير بخش‌ها نيازسنجي و استخراج مي‌شود و بر اساس آن مبالغي به شهرداريها اختصاص مي‌يابد، هر چند تاكنون به گفته رئيس شوراي عالي استان‌ها و برخي ديگر از اعضاي شوراهاي شهر و مسئولان شهرداريها مبالغ در نظر گرفته شده هم به صورت كامل پرداخت نشده و همين امر سبب شده است تا سطح انتظارات افزايش يابد و از سوي ديگر به دليل وجود موانع متعدد در اختصاص منابع مالي، تنش ميان مديريت شهري و دولت به عنوان يك بيماري كهنه بر پيكر اداره شهرها باقي مانده است و دولت به بهانه تراكم‌فروشي توسط مديريت شهري درصدد تضعيف شهرداري و شوراها برآمده است و در هر مكان و جلسه‌اي دولتمردان به جاي ارائه راهكار براي حل مسائل و مشكلات شهري تصميم‌گيري و تصميم‌سازي‌ها را تضعيف مي‌كنند. اين در حالي است كه دولت‌ها خود در خام‌فروشي نفت ضربه‌هاي بسياري را به اقتصاد كشور وارد مي‌سازند تا آنجايي كه اقتصاد تك‌محوري در شهر به تراكم فروشي و در كشور به خام‌فروشي نفت ختم مي‌شود.
با نگاه به عمر بيش از يكصد ساله شكل‌گيري مديريت شهري و توسعه شهرنشيني و افزايش انتظارات در اين بخش مي‌توان نتيجه گرفت كه تاكنون برنامه‌ريزي و چشم‌‌انداز مناسبي براي تأمين بودجه و منابع مالي پايدار شهرداريها صورت نگرفته است. بر اين اساس سال گذشته لايحه درآمدهاي پايدار براي شهرداريها، از طرف وزارت كشور تقديم كميسيون تخصصي امور كلانشهرها در هيئت دولت شد و تاكنون، اين كميسيون مشغول بررسي اين لايحه براي آماده‌سازي جهت طرح در هيئت دولت است. مهم‌ترين هدف قيد شده در اين لايحه، معكوس كردن نسبت درآمدهاي پايدار و ناپايدار در بودجه سالانه شهرداريها از جمله شهرداري تهران است. بيش از 50 تا 60 درصد درآمد سالانه مديريت شهري تهران ناپايدار است كه عمده آن از محل اخذ انواع عوارض تراكم و تغيير كاربري از ساخت‌وسازها تأمين مي‌شود در اين زمينه كارشناسان معتقدند شهروندان در تمام عمر خود با مديريت شهري سروكار دارند و اين مديريت نيازمند منابع مالي است. بر اين اساس در كشورهاي درحال توسعه بين ۲۰تا ۳۰درصد درآمدهاي شهرداري پايدار است و اين در حالي است كه در كشورهاي توسعه‌يافته اين آمار به ۸۰ درصد مي‌رسد. و در كشورهاي توسعه‌يافته بين ۴۰ تا ۵۰درصد درآمدها از سيستم بانكي و اوراق مشاركت تأمين مي‌شود ولي در كشور ما كمتر از يك درصد به پروژه‌هاي شهري كمك شده است.
تكيه شهرداري بر عوارض ساخت و ساز
در اين خصوص معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران نيز معتقد است كه هنوز هم بخش قابل ملاحظه‌اي از درآمد مورد نياز شهرداري براي اداره شهر از محل عوارض ساختماني تأمين مي‌شود، اما بايد به دو نكته توجه كرد؛ نخست اينكه در تهران شهرداري موفق شده است كه سهم درآمدهاي ناشي از اين امر را به حدود 50 درصد درآمدهاي مصوب سالانه برساند كه اين روند ان‌شاء‌‌الله ادامه خواهد يافت، دوم اينكه شهرداري‌هاي كشور بيش از 33 سال است كه در انتظار تكليف قانوني دولت مبني بر تهيه لايحه درآمدهاي پايدار شهرداريها و تصويب آن در مجلس شوراي اسلامي به سر مي‌برند.
مهندس پ‍ژمان پشمچي‌زاده مي‌گويد: در هر حال راه‌حل صحيح كسب درآمد شهرداريها را بايد از مسير دريافت سهم عادلانه از گردش مالي ناشي از فعاليت‌هاي اقتصادي ( البته در فضاي پر رونق اقتصادي ) و اخذ بهاي تمام شده خدمات شهري (البته با مديريت مناسب) از شهروندان جست‌وجو كرد و تا زماني كه اين معضل حل نشود كماكان شاهد متهم كردن شهرداريها با عبارات كلي و غير دقيقي مانند تراكم فروشي و شهر فروشي و امثال آنها كه متأسفانه بعضاً با اغراض ديگري هم همراه مي‌شوند خواهيم بود.
لايحه درآمدهاي پايدار از دولت به مجلس فرستاده شود در حالي كه رئيس‌جمهوري در نخستين اجلاس جهاني شوراها و شهرداريها با بيان اينكه اتكاي درآمد شهرداري به تراكم مضرتر از اتكا به درآمد نفتي است، مشكلات ناشي از بلندمرتبه‌سازي را عامل اصلي مشكلات شهري عنوان كرد كه همچنان لايحه درآمد پايدار بلاتكليف است و تاكنون دولت اقدام خاصي براي كسب درآمد پايدار شهري انجام نداده است و در اين زمينه حتي در دادن سهم خود در توسعه پروژه‌هاي زير ساخت هم كم كاري مي‌كند چگونه بايد انتظار داشت چرخ شهرها بدون كسب درآمد پايدار به گردش درآيد. در اين زمينه رئيس شوراي اسلامي شهر تهران با تأكيد بر ضرورت وجود درآمدهاي پايدار براي شهرداريها، معتقد است لايحه درآمد شهرداريها هر چه زودتر از دولت به مجلس فرستاده شود. مهدي چمران در نخستين اجلاس جهاني شوراها و شهرداريها از رئيس‌جمهور خواست كه لايحه مديريت يكپارچه شهري و لايحه درآمد پايدار شهرداريها هر‌چه زودتر در دولت تكميل و براي تصويب به مجلس فرستاده شود. وي مي‌گويد: من تأكيد مي‌كنم كه اگر درآمدهاي پايدار شهرداري وجود نداشته باشد، شهرداريها به سوي ساير مسائل سوق پيدا مي‌كنند كه هر چند براي آنها درآمدزايي دارد ولي به ضرر مردم تمام مي‌شود. در شرايطي كه به دليل ركود ساختماني درآمد شهرداريها به يك سوم رسيده است، هر‌چه زودتر بايد لايحه درآمد پايدار شهرداريها به مجلس فرستاده شود.
رئيس شوراي اسلامي شهر تهران مي‌افزايد: از رئيس‌جمهور، وزير كشور و وزير اقتصاد خواهش مي‌كنم كه لايحه ماليات بر ارزش افزوده را در دولت اصلاح كند. ما به دنبال اجراي اصل ۴۴ قانون اساسي هستيم تا شوراها و شهرداريها بتوانند خودكفا شوند اما متأسفانه لايحه ماليات بر ارزش افزوده تبديل به ماليات دولتي شده و به خزانه مي‌رود و مسئله اين است كه آيا از راه ديگري به شهرداري مي‌رسد يا نه؟ ما از دولت مي‌خواهيم اين لايحه را اصلاح كند.
تأمين 30 درصدي درآمد پايدار از سوي شهروندان در اين زمينه قدرت گودرزي، معاون مالي و اقتصاد شهري شهرداري تهران هم با اشاره به افزايش مشاركت شهروندان در تحقق درآمدهاي پايدار شهري خاطرنشان مي‌كند: در همين راستا مشاركت شهروندان در سال 93 نسبت به سال‌هاي گذشته با افزايش روبه‌رو بوده است. وي با اشاره به مشاركت 50 درصدي شهروندان تهراني در پرداخت عوارض شهري مي‌افزايد: بيش از 30 درصد از درآمدهاي شهرداري پايدار است و از سال86 ميزان مشاركت مردم در پرداخت عوارض شهري 15درصد بود كه خوشبختانه با اقدامات انجام شده هر سال به اين رقم افزوده شده است. گودرزي با اشاره به تصويب طرح جامع درآمدهاي پايدار شهرداري در سال 86 تصريح مي‌كند كه در حال حاضر منابع ديگري نيز براي افزايش درآمد پايدار شهرداري شناسايي شده و برنامه جامع درآمدهاي پايدار به طور جدي توسط شهرداري پايتخت دنبال مي‌شود.
توسعه گردشگري شهري راهكاري براي كاهش فروش تراكماگر قرار است فروش تراكم به هر صورتي حذف شود و منبع جديد درآمد پايداري براي كلانشهرها و به خصوص پايتخت در نظر گرفته شود، فضاسازي براي سرمايه‌گذاري روي جذب گردشگر و توريست است؛ اين يكي از راهكار‌هاي كسب منبع درآمدي پايدار است كه مي‌تواند علاوه بر رونق اقتصادي شهرها زمينه توسعه مراكز خدماتي، تفريحي و گردشگري را فراهم سازد. شهرداريها به خصوص، شهرداري كلانشهرها به دليل ماهيت فعاليت‌هاي خدماتي و نگهداشت شهري، نيازمند منابع درآمدي هستند تا بتوانند خدمت مورد نياز شهر و شهروندان را به بهترين شكل ممكن ارائه دهند. در اين ميان فروش تراكم به اشكال مختلف آن سبب شده است تا تكيه‌گاه شهرداريها براي خرج و دخل روي اين موضوع برنامه‌ريزي شود. روند توسعه زندگي شهرنشيني و افزايش درخواست‌هاي شهروندان براي دريافت خدمات بيشتر و مطلوب‌تر مي‌طلبد تا براي اقتصاد شهر برنامه‌ريزي اساسي در نظر گرفته شود. پتانسيل‌هاي شهري به واسطه وجود مراكز تفريحي، گردشگري، تاريخي و حتي مراكز خدماتي همچون مراكز ارائه‌دهنده خدمات پزشكي در اكثر شهرها، فرصت مناسبي را پيش روي برنامه‌ريزان شهري قرار داده است تا بتوانند در كنار ساير فعاليت‌ها براي جذب تعريف منابع درآمد پايدار به بحث گردشگري و جذب توريست با نگاه ويژه‌اي بپردازند.
